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Auch das Jahr 2024 bringt einige steuerliche Änderungen für Vermieterinnen bzw. Vermieter und Verpächterinnen bzw. Verpächter. Im Folgenden finden Sie einige ausgewählte gesetzliche Neuerungen (Stand April 2024):

Der Kindermehrbetrag wurde von € 550,00 auf € 700,00 erhöht und die Anspruchsvoraussetzungen angepasst. Der Monatsbetrag des Familienbonus Plus für volljährige Kinder wurde von € 54,18 auf € 58,34 erhöht.

Die Obergrenze der Absetzbarkeit des Kirchenbeitrags wurde ab 2024 von bisher € 400,00 auf € 600,00 erhöht.

Steuerliche Änderungen bei Gebäudeabschreibung und -sanierung sollen Investitionen fördern (siehe dazu gesonderten Artikel).

Die Umsatzsteuer für die Lieferungen, innergemeinschaftlichen Erwerbe, Einfuhren sowie Installationen von Photovoltaikmodulen beträgt unter ganz bestimmten Voraussetzungen 0 % (z. B. Lieferung an den Betreiber, Anlage mit nicht mehr als 35 kWp, Betrieb der Anlage auf oder in der Nähe von bestimmten Gebäuden).

Die Familienbeihilfe und der Kinderabsetzbetrag werden ab 2024 jährlich inflationsbedingt angepasst (siehe dazu gesonderten Artikel).

Das Gemeinnützigkeitsreformgesetz 2023 tritt in Kraft und ändert unter anderem mehrere steuerliche Gesetze.

Die dritte Stufe des Einkommensteuertarifes wurde bereits mit 1.7.2023 von 42 % auf 40 % gesenkt. Vereinfachend wurde ein Mischsatz von 41 % für das ganze Jahr 2023 angewandt. Für 2024 beträgt der Steuersatz für diese Stufe 40 %. Auch die Grenzbeträge der Progressionsstufen des Tarifs – mit Ausnahme der 55-%-Stufe – sowie bestimmte Absetzbeträge wurden angehoben. Daraus ergibt sich für 2024 folgende Praktikerformel zur Berechnung der Einkommensteuer lt. Tarif (ohne Absetzbeträge):

Anwendung: Je nach Höhe des Einkommens zur Berechnung der Einkommensteuer die Formel der entsprechenden Zeile anwenden. Absetzbeträge sind nicht berücksichtigt.

Stand: 28. April 2024

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele:

Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch die vorherige Vermietung hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 28. April 2024

Viele Leute nutzen Onlineplattformen zum Verkauf von nicht mehr benötigten Gegenständen oder inserieren über diese Plattformen persönliche Dienstleistungen oder die Vermietung von Immobilien. Im Zuge des „Digitalen Plattformen-Meldepflichtgesetzes“ (DPMG) mussten sich meldepflichtige Plattformbetreiber registrieren und haben der Finanzbehörde bis Ende Jänner des Folgejahres personenbezogene Daten und Transaktionen ihrer Anbieter zu melden. Dadurch erlangt die Finanzverwaltung Kenntnis über allfällige Umsätze der Anbieter und kann in der Folge nicht versteuerte Einkünfte leichter aufdecken. Einer Meldepflicht durch den Plattformbetreiber unterliegen nachfolgende Transaktionen:

Verkauf von körperlichen Waren

Nur der Verkauf von körperlichen Waren unterliegt der Meldepflicht. Der Verkauf von unkörperlichen Waren ist hingegen nicht von der Meldepflicht betroffen.

Vermietung und Verpachtung von Immobilien

Ebenfalls umfasst die Meldepflicht Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen wie Wohnungen, Gewerbeimmobilien oder Ferienimmobilien.

Vermietung von Verkehrsmitteln

Eine Meldepflicht besteht zudem für die Vermietung jeglicher Verkehrsmittel wie Land-, Luft- und Wasserfahrzeuge, die der Beförderung von Personen oder Gütern dienen.

Erbringung von Dienstleistungen

Auch von der Meldepflicht umfasst ist die persönliche Erbringung von Dienstleistungen durch natürliche Personen, die über Plattformen angeboten und abgewickelt werden.

Das Gesetz sieht diverse Ausnahmen für Plattformbetreiber vor, wenn beispielsweise das Geschäftsmodell der Plattform ohne meldepflichtige Anbieter konzipiert ist. Zudem müssen Kleinstanbieter (weniger als 30 Transaktionen und Umsatz < € 2.000,00) nicht gemeldet werden.

Stand: 28. April 2024

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  
  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf www.bmf.gv.at unter Services / Berechnungsprogramme ein Programm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift der bzw. des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.
• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt, ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 28. April 2024

Das Umsatzsteuergesetz regelt detailliert, wann eine Unternehmerin bzw. ein Unternehmer berechtigt, oder auch verpflichtet ist, Rechnungen auszustellen. Auch sind unter anderem sehr genau die erforderlichen Rechnungsbestandteile geregelt. Dies ist insbesondere wichtig, da ein allfällig möglicher Vorsteuerabzug von der Einhaltung dieser Vorschriften abhängt.

Als Rechnung gilt jede Urkunde, mit der ein Unternehmer über eine Lieferung oder sonstige Leistung abrechnet. Es ist nicht erforderlich, dass diese Urkunde die Bezeichnung „Rechnung“ trägt. Als Rechnungen können auch elektronische Rechnungen gelten (hier sind gesonderte Bestimmungen zu beachten).

Bei der letzten Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien (Rechtsmeinung des Finanzministeriums) wurde nun unter anderem folgendes zu diesem Thema ergänzt:

Um als Rechnung anerkannt werden zu können, muss ein Dokument die Mehrwertsteuer ausweisen und jene Angaben enthalten („Rechnungsangaben“), die erforderlich sind, um feststellen zu können, ob die materiellen Voraussetzungen für das Recht auf Vorsteuerabzug erfüllt sind. Hingegen gilt ein Vertrag nicht als Rechnung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, wenn dies in diesem Vertrag ausdrücklich festgehalten wird.

Zu beachten ist jedenfalls, dass der leistende Unternehmer in Bezug auf einen Umsatz nur eine Rechnung (mit gesondertem Steuerausweis) ausstellen darf. Stellt er eine zweite Rechnung für denselben Umsatz aus, so kann sich daraus eine Steuerschuld aufgrund des unberechtigten Steuerausweises ergeben. Davon zu unterscheiden ist die Anfertigung von Duplikaten oder Abschriften von Rechnungen. Soll es zu keiner Steuerschuld aufgrund des unberechtigten (nochmaligen) Steuerausweises kommen, muss die Rechnung eindeutig als „Duplikat“, „Zweitschrift“ und dgl. gekennzeichnet sein.

Stand: 28. April 2024

Der Nationalrat hat eine temporäre Befreiung von Gebühren für Eintragungen in das Grundbuch unter bestimmten Voraussetzungen beschlossen.

Voraussetzung für die Gebührenbefreiung der Eintragung von Eigentumsrechten im Grundbuch ist unter anderem, dass der Eintragung ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt, das nach dem 31.3.2024 geschlossen wurde und der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts nach dem 30.6.2024, aber vor dem 1.7.2026, beim Grundbuchsgericht einlangt.

Für Eintragungen zum Erwerb des Eigentums zum Beispiel muss das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses der/des einzutragenden Eigentümerin/Eigentümers dienen (Wohnstätte). Als Nachweis dafür ist die Meldung des Hauptwohnsitzes und die Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes erforderlich (Fristen zur Einreichung sind zu beachten). Vererbte oder geschenkte Immobilien sind nicht von der Gebühr befreit.

Für die Befreiung der Eintragung von Pfandrechten (zum Erwerb dieser Liegenschaft oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte) gelten unter anderem weitere Regelungen.

Die Gebührenbefreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000,00. In dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über € 500.000,00 liegt, sind Eintragungsgebühren zu entrichten. Ab einer Bemessungsgrundlage von € 2 Millionen besteht keine Gebührenbefreiung.

Die Gebührenbefreiung fällt nachträglich weg, wenn innerhalb von fünf Jahren entweder das Eigentumsrecht an der Liegenschaft oder dem Bauwerk aufgegeben wurde oder das dringende Wohnbedürfnis an der Wohnstätte wegfällt.

Dieser Artikel behandelt nur einige Eckpunkte der neuen Gebührenbefreiung. Weitere Regelungen sind zu beachten.

Stand: 28. April 2024

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat die Vermieterin bzw. der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden neben der Vermietung weitere Nebenleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn die Mieterin bzw. der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter eine Ärztin/ ein Arzt ist, die/der die Räumlichkeiten für ihre/seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn die Unternehmerin bzw. der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 28. April 2024

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und von der Vermieterin bzw. dem Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel:

Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihren Mietern einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 28. April 2024

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Dieser wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 28. April 2024

Eine kürzlich erfolgte Änderung des Einkommensteuergesetzes sieht erweiterte Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung bei Herstellungsaufwand im Zuge von Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden vor. Weiters ist für Neubauten, die in einem bestimmten Zeitraum fertiggestellt werden und definierten ökologischen Standards entsprechen, eine verbesserte vorzeitige Abschreibungsmöglichkeit durchführbar. Schließlich soll zeitlich befristet ein „Öko-Zuschlag“ für klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen von vermieteten Wohngebäuden gewährt werden.

Beschleunigte Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen

Unter bestimmten Voraussetzungen konnten bisher bereits Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, die Herstellungsaufwand darstellen, über Antrag beschleunigt auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Zusätzlich zu den schon bisher erfassten Fällen können ab 2024 auch Sanierungsmaßnahmen beschleunigt auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, für die von der zuständigen Förderstelle eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes (UFG) ausbezahlt wird. Sollte eine Förderung tatsächlich nicht zur Auszahlung kommen, obwohl die inhaltlichen Voraussetzungen für die Förderung dem Grunde nach vorliegen, steht die Begünstigung auch dann zu, wenn das Vorliegen der Fördervoraussetzungen plausibilisiert ist. Die Kriterien dafür und die näheren Rahmenbedingungen sollen im Verordnungsweg festgelegt werden (in Anlehnung an die Öko- IFB-Verordnung).

Vorzeitige Abschreibung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt für 2024-2026 fertiggestellte Wohngebäude auch in den beiden der erstmaligen Berücksichtigung nachfolgenden Jahren höchstens das Dreifache des gesetzlichen Prozentsatzes. In Kombination mit den bestehenden Regelungen für vorzeitige Abschreibung bedeutet dies, dass für bestimmte Wohngebäude in den ersten drei Jahren der dreifache AfA-Satz angewendet werden kann. Da für Wohngebäude ein AfA-Satz von 1,5 % vorgesehen ist, beträgt das Höchstausmaß der erhöhten Jahres-AfA 4,5 %. Sofern für das erste Jahr höchstens dieser AfA-Satz angewendet wird, kann er auch in den beiden Folgejahren angewendet werden. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden.

Dies gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem auf der entsprechenden OIB-Richtlinie basierenden „klima-aktiv Kriterienkatalog in der aktuellen Version 2020“ des Umweltministeriums entsprechen.

Öko-Zuschlag

Bei Gebäuden, soweit diese zu Wohnzwecken überlassen werden, kann ein Öko-Zuschlag in Höhe von 15 % für

Aufwendungen für bestimmte thermisch-energetische Sanierungen oder für den Ersatz eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem als Betriebsausgabe bzw. als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Bei betrieblichen Einkünften steht der Öko-Zuschlag erstmalig in jenem Wirtschaftsjahr, das nach dem 31.12.2023 beginnt und letztmalig im darauffolgenden Wirtschaftsjahr zu. Er steht nicht für Wirtschaftsgüter zu, für die ein Investitionsfreibetrag in Anspruch genommen wird.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steht der Öko-Zuschlag für Aufwendungen zu, die in den Kalenderjahren 2024 und 2025 anfallen. Werden die dem Öko-Zuschlag zugrunde liegenden Aufwendungen verteilt berücksichtigt, kann der Öko-Zuschlag entweder zur Gänze sofort oder entsprechend der Verteilung berücksichtigt werden.

Stand: 28. April 2024

Um infolge der steigenden Zinsen den Konjunktureinbruch in der Baubranche abzufedern, wurde ein Paket geschnürt, welches neben diversen steuerlichen Erleichterungen und Fördermaßnahmen auch eine Änderung der Liebhabereiverordnung vorsieht.

Verlängerung der Prognosezeiträume für Liebhaberei

Die Liebhabereiverordnung differenziert in Bezug auf Vermietungen zwischen der „kleinen Vermietung“ und der „großen Vermietung“. Unter die „kleine Vermietung“ fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, während sich die „große Vermietung“ auf die entgeltliche Überlassung von (nicht parifizierten) Gebäuden bezieht. Im Zuge der Änderung der Liebhabereiverordnung wurde nunmehr der Prognosezeitraum zur Erzielung eines Gesamtüberschusses sowohl für die kleine als auch die große Vermietung um jeweils fünf Jahre verlängert.

Der Prognosezeitraum beträgt bei der „kleinen Vermietung“ nunmehr 25 Jahre (bislang: 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 28 Jahre (bislang: 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Bei der „großen Vermietung“ beträgt der Prognosezeitraum nunmehr 30 Jahre (bislang: 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 33 Jahre (bislang: 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Die verlängerten Betrachtungszeiträume in Bezug auf die Liebhaberei sind auf Vermietungen anzuwenden, deren Prognosezeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt.

Stand: 28. April 2024

Die Familienbeihilfe wurde inflationsbedingt mittels der Familienleistungs-Valorisierungsverordnung angepasst. Für 2024 gelten monatlich folgende Werte:

Der Gesamtbetrag an Familienbeihilfe wird bei mehreren Kindern durch die Geschwisterstaffel erhöht. Diese Erhöhung beträgt ab 2024 monatlich für jedes Kind, wenn die Familienbeihilfe:

• für zwei Kinder gewährt wird: € 8,20
• für drei Kinder gewährt wird: € 20,20
• für vier Kinder gewährt wird: € 30,70
• für fünf Kinder gewährt wird: € 37,20
• für sechs Kinder gewährt wird: € 41,50
• für sieben und mehr Kinder gewährt wird: € 60,30

Für ein erheblich behindertes Kind gibt es einen Zuschlag von € 180,90.

Der Kinderabsetzbetrag, der gemeinsam mit der Familienbeihilfe ausbezahlt wird, beträgt ab 2024 € 67,80 pro Monat und Kind.

Stand: 28. April 2024

Das BMF hat in einem Erlass die Höhe der Bausparprämie für das Kalenderjahr 2024 mit 1,5 % der prämienbegünstigt geleisteten Bausparkassenbeiträge (maximal € 18,00) festgelegt.

Stand: 28. April 2024

Das Erstellen eines ansprechenden Inserats für die Vermietung einer Wohnung ist entscheidend, um potenzielle Mieterinnen/Mieter anzuziehen. Hier sind einige Tipps dazu:

Die Überschrift sollte kurz und prägnant sein, dabei aber wichtige Merkmale Ihrer Wohnung hervorheben, wie z. B. Lage, Größe oder besondere Ausstattungsmerkmale.

Geben Sie eine detaillierte Beschreibung der Wohnung, einschließlich Zimmeranzahl, Größe, Ausstattung und Besonderheiten wie Balkon, Garten oder Einbauküche. Erwähnen Sie auch die Verfügbarkeit von Parkplätzen oder Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr.

Stellen Sie sicher, dass Sie hochwertige, gut beleuchtete Fotos der Wohnung zeigen. Berücksichtigen Sie auch die Darstellung des Umfelds und der Lage.

Seien Sie transparent bezüglich aller Kosten. Dies hilft, Vertrauen zu schaffen und Missverständnisse zu vermeiden. Geben Sie klare Kontaktinformationen an. Eine schnelle Reaktion auf Anfragen hinterlässt einen positiven ersten Eindruck.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Inserat auch alle rechtlichen Anforderungen erfüllt wie zum Beispiel jene des Antidiskriminierungsgesetzes, die Regelungen zur Energieausweispflicht und der Datenschutz-Grundverordnung. Unrichtige Angaben im Inserat können zu rechtlichen Konsequenzen führen.

Stand: 28. April 2024

Auch das Jahr 2023 bringt einige steuerliche Änderungen für Vermieter und Verpächter. Im Folgenden finden Sie einige ausgewählte gesetzliche Neuerungen (Stand April 2023):

Einkommensteuer

Ab Juli 2023 wird die dritte Stufe des Einkommensteuertarifes von 42 % auf 40 % gesenkt. Vereinfachend wird ein Mischsatz von 41 % für das ganze Jahr 2023 angewandt. Für die zweite Stufe beträgt der Steuersatz in 2023 30 %. Auch die Grenzbeträge der Progressionsstufen des Tarifs – mit Ausnahme der 55-%-Stufe – sowie bestimmte Absetzbeträge wurden angehoben („Abschaffung der kalten Progression“). Die Werte für 2023 wurden im Gesetz fixiert, ab 2024 erfolgt die automatische Anpassung.

Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 800,00 auf € 1.000,00 angehoben.

Steigende Zinsen bei Finanz

Aufgrund der Zinssatzerhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) hat auch die Finanz in mehreren Schritten ihre Zinsen erhöht. So gelten mit Wirksamkeit ab 22.3.2023 für Stundungs-, Aussetzungs-, Anspruchs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen ein Zinssatz von 4,88 % (Stand Mitte April 2023).

Familienbeihilfe, Kinderabsetzbetrag

Die Familienbeihilfe und der Kinderabsetzbetrag werden ab 2023 jährlich inflationsbedingt angepasst (siehe dazu gesonderten Artikel).

Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz

Für bestimmte Plattformbetreiber hat der Gesetzgeber ab 2023 eine Registrierung- und Meldeverpflichtung eingeführt.

Die Plattformbetreiber müssen personenbezogene Daten und bestimmte Tätigkeiten von Anbietern an die Finanz melden. Dies kann unter anderem auch die Vermietung und Verpachtung von Immobilien betreffen.

Stand: 26. April 2023

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele:

Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch die vorherige Vermietung hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 26. April 2023

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich beim Kauf eines Grundstücks vom Wert der Gegenleistung, mindestens allerdings vom Grundstückswert. Gegenleistung ist dabei beim Kauf der Kaufpreis einschließlich aller vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Ob und wann auch die Kosten der Vertragserrichtung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen, hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) jüngst im Rahmen einer Entscheidung klargestellt.

Rechtsansicht des VwGH

Nach der Rechtsprechung des VwGH zählt zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufzuwenden hat. Die Kosten der Vertragserrichtung zählen dann zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer allein einen Notar oder Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung beauftragt und der Käufer dafür die Kosten zu übernehmen hat.

Wird ein Rechtsanwalt oder Notar vom Käufer und Verkäufer gemeinsam mit der Errichtung der Vertragsgrundlage beauftragt und verpflichtet sich der Käufer allein zur Tragung der gesamten Vertragserrichtungskosten, obwohl in Folge der Auftragserteilung beide Vertragsteile als Auftraggeber verpflichtet gewesen wären, die Kosten (anteilsmäßig – je zur Hälfte) zu tragen, so zählt die Hälfte der übernommenen Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Nur wenn der Käufer allein den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt, fällt keine Grunderwerbsteuer auf die Vertragserrichtungskosten an. Dies gilt mangels Gegenleistung auch dann, wenn die Vertragserrichtung durch den Käufer beauftragt wurde, die Kosten dafür allerdings vom Verkäufer getragen werden.

Stand: 26. April 2023

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  
  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf www.bmf.gv.at unter Services / Berechnungsprogramme ein Programm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.
• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt, ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 26. April 2023

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte kürzlich folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erbrachte gegenüber den Wohnungseigentümern Leistungen der Erhaltung und Verwaltung des Betriebs der Liegenschaft. Das Gebäude besteht aus zwei Geschäftseinheiten im Erdgeschoss und 27 Wohnungen in den Obergeschossen. Die WEG hatte ihre Leistungen an die Wohnungseigentümer insoweit dem Normalsteuersatz unterzogen, als diese auf die beiden Geschäftseinheiten entfielen. In Bezug auf die Wohnungen hatte sie den ermäßigten Umsatzsteuersatz (10 %) zur Anwendung gebracht.

Im Zuge einer abgabenbehördlichen Prüfung wurde festgestellt, dass die Wohnungen von den jeweiligen Wohnungseigentümern teilweise touristisch als Ferienwohnungen genutzt worden seien, teilweise aber auch für eigene (kurzfristige) Wohnzwecke. Das Ausmaß der „als Ferienwohnungen genutzten Einheiten“ wurde mit 75 % angenommen. In Bezug auf diese 75 % (bisher dem USt-Satz von 10 % unterzogen) wurde davon ausgegangen, dass von einer Option zur Steuerpflicht auszugehen sei und diese Umsätze dem Normalsteuersatz unterlägen.

Gegen die entsprechenden neuen Umsatzsteuerbescheide erhob die WEG Beschwerde. Das Bundesfinanzgericht (BFG) folgte der Beschwerde und argumentierte unter anderem wie folgt:

Ob die Wohnungseigentümer ihre Wohnungen selbst bewohnten oder ob sie darin Feriengäste gegen Entgelt beherbergten, ändere nichts daran, dass die Wohnungen jedenfalls Wohnzwecken dienten. Wohnzwecken diene eine Wohnung in allen Fällen, in denen Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft in der Wohnung gewährt werde. Diese Voraussetzung sei auch bei einer wochenweisen oder auch einer nur tageweisen (z. B. im Rahmen eines „Wochenendurlaubs“) Vermietung an Feriengäste erfüllt.

Gegen dieses BFG Erkenntnis richtet sich die ordentliche Revision des Finanzamts beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH), welcher das Erkenntnis des BFG mit folgender Begründung aufhob:

Der VwGH hat in bisherigen Erkenntnissen zu Recht erkannt, dass Grundstücke, Gebäude oder Teile und Anlagen dann Wohnzwecken dienen, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben zu ermöglichen und Menschen somit auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft gewähren. 

Wird eine Wohnung bloß für wenige Wochen oder gar Tage überlassen, kann von einem Aufenthalt „auf Dauer“ keine Rede sein. Darin unterscheidet sich der Begriff der „Wohnzwecke“ auch von jenem der „Beherbergung“ (im Sinne des Umsatzsteuergesetzes). Denn während der „Wohnzweck“ einen Zustand beschreibt, der grundsätzlich auf Dauer ausgelegt ist, erfasst der Begriff der Beherbergung die Zurverfügungstellung einer bloß vorübergehenden Wohnmöglichkeit.

Stand: 26. April 2023

Aufgrund des Teuerungsentlastungspakets III wird die Familienbeihilfe ab 2023 jährlich inflationsbedingt angepasst.

Für 2023 gelten monatlich folgende Werte:

Der Gesamtbetrag an Familienbeihilfe wird bei mehreren Kindern durch die Geschwisterstaffel erhöht. Diese Erhöhung beträgt ab 2023 monatlich für jedes Kind, wenn die Familienbeihilfe

• für zwei Kinder gewährt wird: € 7,50
• für drei Kinder gewährt wird: € 18,40
• für vier Kinder gewährt wird: € 28,00
• für fünf Kinder gewährt wird: € 33,90
• für sechs Kinder gewährt wird: € 37,80
• für sieben und mehr Kinder gewährt wird: € 55,00.

Für ein erheblich behindertes Kind gibt es einen Zuschlag von € 164,90.

Das sogenannte Schulstartgeld im Herbst 2023 beträgt € 105,80 für 6- bis 15-Jährige. Der Kinderabsetzbetrag, der gemeinsam mit der Familienbeihilfe ausbezahlt wird, beträgt ab 2023 € 61,80 pro Monat und Kind.

Stand: 26. April 2023

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden neben der Vermietung weitere Nebenleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 26. April 2023

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel:

Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 26. April 2023

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Dieser wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 26. April 2023

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einem jüngst entschiedenen Fall die Auffassung vertreten, dass bereits eine bloße Vermietungsabsicht bzw. die Möglichkeit des Ansatzes von vorweggenommenen Werbungskosten für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung im Rahmen der ImmoESt schädlich sind.

Ausgangslage

Ein Ehepaar erwarb eine Liegenschaft und errichtete darauf ein Gebäude. Für die Kosten im Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung wurden Vorsteuern geltend gemacht. Nach Fertigstellung des Gebäudes wurde ein Makler mit der Mietersuche beauftragt und Inserate in Zeitungen geschaltet. Trotz dieser Bemühungen konnte das Ehepaar allerdings keinen geeigneten Mieter finden, sodass sich das Ehepaar entschied, die Immobilie zu verkaufen. Im Hinblick auf den Verkauf wurden die geltend gemachten Vorsteuern berichtigt und zurückgezahlt, wobei für die Veräußerung der Liegenschaft die Herstellerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude in Anspruch genommen wurde. Positive oder negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wurden in Folge eines fehlenden Mieters nicht erklärt.

Rechtsansicht des VwGH

Der VwGH verweist im Rahmen seiner Entscheidung zunächst darauf, dass die Herstellerbefreiung von der Immobilienertragsteuer nur dann zusteht, wenn das selbst hergestellte Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Bezogen auf die Erzielung von Einkünften ist es nach Ansicht des VwGH allerdings nicht erforderlich, dass bereits tatsächlich Einnahmen zugeflossen sind, sondern es reicht diesbezüglich aus, dass eine konkrete Einnahmenerzielungsabsicht bestanden hat und diese auch nach außen hin erkennbar ist. Im Hinblick auf den konkreten Fall war diese Einnahmenerzielungsabsicht seitens des Ehepaars durch die Beauftragung eines Maklers mit der Mietersuche sowie die erfolgte Inserierung klar gegeben, sodass die Voraussetzungen für die Herstellerbefreiung nicht vorlagen.

Stand: 26. April 2023

Im Rahmen unserer Steuernews hatten wir darüber informiert, dass es ab 1.1.2022 bei Vermietungen von im Inland gelegenen Grundstücken durch ausländische Unternehmer, die weder ihr Unternehmen im Inland betreiben, noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte haben („ausländische Vermieter“), zu einem Übergang der Steuerschuld auf den inländischen unternehmerischen Leistungsempfänger kommt. Im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes 2022 wurde nunmehr durch eine gesetzliche Klarstellung die alte Verwaltungspraxis wiederhergestellt (gültig ab 20.7.2022).

Kein Übergang der Steuerschuld für ausländische Vermieter

Im Rahmen des Abgabenänderungsgesetzes 2022 wurden neben vielen Änderungen im Bereich der Umsatzsteuer auch die Bestimmungen des Reverse-Charge-Verfahrens angepasst. Entsprechend der vorgenommenen Anpassung kommt es bei Vermietungen von inländischen Grundstücken durch sogenannte ausländische Unternehmer, die weder ihr Unternehmen im Inland betreiben, noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte haben, zu keinem Übergang der Steuerschuld mehr auf den inländischen unternehmerischen Leistungsempfänger. Durch die vorgenommene Änderung bleibt nunmehr auch im unternehmerischen Bereich der leistende Unternehmer Schuldner der Umsatzsteuer und hat diese im Veranlagungsverfahren zu erklären.

Bei Vermietungen an Privatpersonen war hingegen eine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens stets ausgeschlossen, da hier keine Übernahme der Steuerschuld erfolgen kann. Damit wird wieder die alte Verwaltungspraxis vor 1.1.2022 in gültiges Recht gegossen. Da der Gesetzestext kein explizites Inkrafttreten für diese Bestimmung vorsieht, gilt diese bereits mit Veröffentlichung.

Rechnungslegung durch ausländische Vermieter

Vermietet ein ausländischer Unternehmer ohne Betriebsstätte in Österreich Geschäftsräumlichkeiten an einen Unternehmer, ist die Vermietung grundsätzlich steuerfrei. Sofern der Unternehmer zur Steuerpflicht optiert hat, hat er auf diese Option zur Steuerpflicht hinzuweisen und die Rechnung nunmehr mit Umsatzsteuer zu legen. Eine Abrechnung wie vormals im Reverse-Charge-Verfahren ist damit ausgeschlossen. Auch bei der Vermietung an Privatpersonen für Wohnzwecke ist österreichische Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

Abschaffung der Haftungsbestimmung

Ebenfalls wurden durch das Abgabenänderungsgesetz die Vorschriften zu den Haftungsbestimmungen in § 27 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz angepasst, sodass im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken keine Haftung des leistungsempfangenden Unternehmens mehr besteht.

Stand: 26. April 2023

Wenn Sie in einem EU-/EWR-Staat oder in der Schweiz Urlaub machen, benötigen Sie die Europäische Krankenversicherungskarte (EKVK). Diese befindet sich in Regel auf der Rückseite der e-card. Sie erhalten Sachleistungen, soweit diese notwendig sind, von allen Ärzten und Krankenhäusern, die mit den jeweiligen länderspezifischen Sozialversicherungsträgern unter Vertrag stehen.

Müssen die Kosten dennoch vor Ort bezahlt werden, kann die Rechnung nach Rückkehr aus dem Urlaub beim österreichischen Krankenversicherungsträger zur Kostenerstattung eingereicht werden (siehe unten).

Die EKVK gilt auch unter bestimmten Voraussetzungen in Nordmazedonien, Serbien, Bosnien-Herzegowina und Montenegro.

Wenn Sie Urlaub in der Türkei machen, benötigen Sie einen Urlaubskrankenschein. Wenn Sie im Urlaub in anderen Staaten (Nicht-Vertragsstaaten) eine ärztliche Behandlung brauchen, ist dies jedenfalls vorab selbst zu bezahlen.

Die Kostenerstattung von Rechnungen, die Sie selbst bezahlt haben und dann bei der Krankenkasse eingereicht haben, richtet sich aber nach den jeweils gültigen österreichischen Tarifsätzen.

Für die Differenz bei einer Kostenerstattung und auch für etwaige Selbstbehalte empfiehlt es sich eine private Versicherung abzuschließen. Dies gilt insbesondere bei Reisen in Nicht-Vertragsstaaten.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.gesundheitskasse.at.

Sind Sie in Österreich nur privat krankenversichert, gelten obige Ausführungen nicht – bitte beachten Sie dann die Bestimmungen Ihrer privaten Krankenversicherung.

Stand: 26. April 2023

Ist der Stapel an Arbeit noch immer nicht kleiner, obwohl Ihr Tag schon wieder vorbei ist? Dann lesen Sie folgend unsere Tipps für ein besseres Zeitmanagement.

Manche Tätigkeiten sind sehr zeitraubend, aber nicht unbedingt nötig. Schreiben Sie sich eine Liste mit diesen Arbeiten (Not-To-Do-Liste) und lassen Sie diese weg (z. B. Schauen Sie nicht ständig nach, ob Sie neue Mails bekommen haben. Machen Sie das nur zu fixen Zeiten und beantworten Sie dann alle auf einmal).

To-Do-Listen sind sehr hilfreich, man kann damit aber viel Zeit verschwenden. Wichtig ist, sich bewusst zu machen, welche Arbeiten tatsächlich anstehen und welche Priorität diese haben. Gestalten Sie die Liste daher nach der sogenannten Eisenhower-Matrix:

• dringend und wichtig: sofort erledigen
• dringend, aber nicht wichtig: delegieren
• wichtig, aber nicht dringend: Termin fixieren
• nicht wichtig, nicht dringend: für heute vergessen

Sie haben nicht unbegrenzt Zeit zur Verfügung. Alle dringenden und wichtigen Aufgaben müssen erledigt werden. Daher müssen Sie überlegen, wie lange Sie für eine Aufgabe brauchen dürfen. Legen Sie einen Zeitpunkt fest, wann eine Arbeit beendet sein muss und orientieren Sie Ihr Handeln. Vielleicht kann die Aufgabe delegiert werden?

Stand: 26. April 2023

Im Jahr 2022 hat die Steuerreform auch wesentliche Änderungen für Vermieter gebracht. Hier sind einige Eckpunkte zusammengefasst, die für Vermieter besonders interessant sind:

• Mittels eines neuen umfangreichen Bundesgesetzes wurde ein nationaler Zertifikatehandel für Treibhausgasemissionen (außerhalb des EU-Emissionshandels) geschaffen.
  Ab 1.7.2022 soll je Tonne CO₂ eine zusätzliche Steuer von € 30,00 fällig werden. Ab 2023 erhöht sich dieser Wert auf € 35,00, ab 2024 auf € 45,00 und ab 2025 auf € 55,00.
  Je nachdem wo man wohnt, sollen 2022 gestaffelt zwischen € 100,00 (Stadt) und € 200,00 (Land) als Klimabonus ausbezahlt werden. Für Kinder soll es einen Aufschlag von 50 % geben. In den Folgejahren soll die Höhe des Klimabonus von den Einnahmen aus der CO₂-Steuer abhängig sein.
• Neue Sonderausgaben: Ausgaben für
  a. die thermisch-energetische Sanierung von Gebäuden oder
  b. den Ersatz eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem sind unter folgenden Voraussetzungen als Sonderausgaben zu berücksichtigen:
  - Förderung des Bundes entsprechend dem Umweltförderungsgesetz (3. Abschnitt)
  - Die entsprechende Datenübermittlung ist erfolgt.
  - Die Ausgaben abzüglich ausbezahlter Förderungen ausöffentlichen Mitteln übersteigen € 4.000,00 (für lit. a) bzw. € 2.000,00 (für lit. b).
  Die Ausgaben werden beim Empfänger der Förderung für fünf Jahre durch einen Pauschbetrag von € 800,00 (für lit. a.) bzw. € 400,00 jährlich (für lit. b.) berücksichtigt. Diese Sonderausgaben sind erstmalig bei der Veranlagung für das Kalenderjahr 2022 für Ausgaben, für welche nach dem 30.6.2022 eine bestimmte Förderung des Bundes ausbezahlt wurde, anzuwenden, sofern das Förderungsansuchen nach dem 31.3.2022 eingebracht wurde.
• Beim Einkommensteuertarif wurde der Steuersatz für die zweite Stufe ab Juli 2022 von 35 % auf 30 % und ab Juli 2023 die dritte Stufe von 42 % auf 40 % gesenkt. Da der Einkommensteuertarif kalenderjahrbezogen ist, wird die unterjährige Absenkung des Steuersatzes durch einen sich daraus ergebenen Mischsteuersatz berücksichtigt.
• Ab 1.7.2022 wird der Familienbonus für Kinder bis 18 Jahre von monatlich € 125,00 auf € 166,68 angehoben. Für Kinder über 18 Jahre wird der Familienbonus dann monatlich € 54,18 statt wie bisher € 41,68 betragen.
• Der Kindermehrbetrag für Geringverdiener wird von bisher € 250,00 für das Jahr 2022 auf € 350,00 erhöht und beträgt ab dem Jahr 2023 € 450,00 pro Kind und Jahr. Auch die Voraussetzungen wurden geändert.
• Die Körperschaftsteuer wird 2023 von 25 % auf 24 % und im Jahr 2024 von 24 % auf 23 % gesenkt.
• Der Grundfreibetrag beim Gewinnfreibetrag (bei betrieblichen Einkünften)wurde ab 2022 von 13 % auf 15 % erhöht.
• Der Grenzwert für geringwertige Wirtschaftsgüter wird 2023 (für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2022 beginnen) von € 800,00 auf € 1.000,00 erhöht.
• Die Inanspruchnahme eines neuen Investitionsfreibetrages wird in der Höhe von 10 % bei Anschaffung von bestimmten Wirtschaftsgütern ab 2023 bei betrieblichen Einkünften möglich sein. Für Wirtschaftsgüter, deren Anschaffung oder Herstellung dem Bereich Ökologisierung zuzuordnen ist, erhöht sich der Investitionsfreibetrag um 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Es wird eine Behaltefrist von vier Jahren zu beachten sein.
• Mietkaufmodelle wurden steuerlich bessergestellt werden, indem der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Übertragung von Genossenschaftswohnungen (Rechtsanspruch nach § 15c WGG) von 20 auf 10 Jahre verkürzt wird. Erfasst davon sind Fälle, in denen vermietete Wohnungen nach dem Stichtag 31.3.2022 steuerfrei an die Mieter übertragen werden. Diese Bestimmung ist ausschließlich auf Wohnraum beschränkt und findet bei Geschäftsräumlichkeiten keine Anwendung.
• Es wurde eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur steuerlichen Behandlung von Kryptowährungen eingeführt. Laufende Einkünfte aus Kryptowährungen und realisierte Wertsteigerungen zählen nun zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und unterliegen grundsätzlich dem besonderen Steuersatz von 27,5 %. Hier gilt es weitere umfangreiche Regelungen zu beachten. Die Steuerpflicht für Einkünfte aus Kryptowährungen trat mit 1.3.2022 in Kraft und ist in der Regel erstmals auf Kryptowährungen anzuwenden, die nach dem 28.2.2021 angeschafft wurden.

Stand: 10. Mai 2022

Noch bis Ende letzten Jahres galt die Rechtsansicht, dass ausländische Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück steuerpflichtig vermieten, hinsichtlich dieser Vermietungsumsätze wie ein inländischer Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer zu behandeln sind und diese Umsätze daher im Veranlagungsverfahren zu erklären haben. Im Zuge der Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien wurde die bisherige Regelung an die europäischen Vorgaben angepasst und dahingehend ergänzt, dass ab 1.1.2022 eine vermietete Liegenschaft nur dann als umsatzsteuerliche Betriebsstätte des ausländischen Vermieters gilt, wenn an dieser eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung beschäftigt wird, welches zu autonomem Handeln befähigt ist. Ist dies nicht der Fall, so hat die Abrechnung der Vermietungsumsätze durch den ausländischen Unternehmer im unternehmerischen Bereich zwingend im Reverse-Charge-Verfahren zu erfolgen. Bei Vermietungen an Privatpersonen ist hingegen eine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens ausgeschlossen, da hier keine Übernahme der Steuerschuld erfolgen kann.

Rechnungslegung durch ausländische Vermieter

Vermietet ein ausländischer Unternehmer ohne Betriebsstätte in Österreich Geschäftsräumlichkeiten an einen Unternehmer, ist die Vermietung grundsätzlich steuerfrei. Sofern der Unternehmer zur Steuerpflicht optiert hat, so hat er auf diese Option zur Steuerpflicht sowie den Übergang der Steuerschuld auf der Rechnung hinzuweisen und die Rechnung ohne Umsatzsteuer „netto“ zu legen. Stellt der ausländische Unternehmer einem Unternehmer fälschlicherweise Umsatzsteuer in Rechnung, so wird diese kraft Rechnungslegung geschuldet, wobei der inländische Mieter jedoch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung an Privatpersonen kommt es hingegen zu keinem Übergang der Steuerschuld. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken ist daher zwingend österreichische Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

Geltendmachung von Vorsteuern

Vermietet der ausländische Vermieter ausschließlich an Geschäftskunden bei denen es zu einem Übergang der Steuerschuld kommt, so können die Vorsteuern fallbezogen im Erstattungsverfahren geltend gemacht werden, wobei es hier jedenfalls einer einzelfallbezogenen Überprüfung bedarf. Damit eine Refundierung dieser im Erstattungsweg erfolgen kann, muss der ausländische Unternehmer aber über eine gültige UID-Nummer oder eine Unternehmerbestätigung seines Ansässigkeitsstaates verfügen.

Stand: 10. Mai 2022

Einkünfte aus der Veräußerung von privaten Grundstücken unterliegen der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte.

Von dieser Besteuerung ausgenommen sind unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben („Herstellerbefreiung“).

Dabei ist allerdings zu beachten, dass ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn jedoch steuerpflichtig bleibt. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall aufzuteilen.

Weiters ist zu beachten, dass die Herstellerbefreiung nicht für den unentgeltlichen Rechtsnachfolger wirkt und für zur Einkünfteerzielung genutzte Gebäude(teile) keine Befreiung besteht.

Werden gleichzeitig die Voraussetzungen für die "Hauptwohnsitzbefreiung" erfüllt, so geht diese vor. Es bleibt dann auch der auf den Grund und Boden im Umfang von 1.000 m² entfallende Überschuss steuerfrei.

Was bedeutet „selbst hergestellt“? Der Steuerpflichtige muss die Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erworben wurde. Fixpreise mit einzelnen beauftragten Unternehmern sind jedoch unschädlich.

Die Befreiungsbestimmung erfasst nur die erstmalige Errichtung eines Objektes. Eine erstmalige Errichtung liegt aber auch dann vor, wenn ein bestehendes Gebäude zuvor vollständig abgerissen wurde und an dessen Stelle ein neues Gebäude errichtet wird. Keine erstmalige Errichtung liegt aber vor, wenn ein bereits bestehendes Gebäude lediglich einer grundlegenden Sanierung oder einem grundlegenden Umbau unterzogen wird.

Stand: 10. Mai 2022

Verfügen im Ausland ansässige Personen in Österreich über Immobilien, welche diese für Vermietungszwecke nutzen, so stellt sich häufig die Frage, ob die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, wenn die daraus erzielten Umsätze die Umsatzgrenze von € 35.000,00 netto unterschreiten.

Obwohl die Kleinunternehmerbefreiung prinzipiell an die Ansässigkeit im Inland anknüpft, wurde in Teilen der Literatur die Meinung vertreten, dass der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit und damit die umsatzsteuerliche Ansässigkeit bei einer Vermietungstätigkeit am Ort des Mietobjektes liegen. Dies hätte zur Konsequenz, dass die Kleinunternehmerbefreiung auch ausländischen Staatsbürgern offensteht, die selbst in Österreich für Zwecke der Umsatzsteuer nicht ansässig sind, deren Vermietungsobjekt jedoch im Inland liegt.

Im Rahmen eines nunmehr vorgelegten Falls hat der VwGH entschieden, dass für Zwecke der Feststellung der umsatzsteuerlichen Ansässigkeit bei Vermietungsobjekten nicht auf den Belegenheitsort des Mietobjektes abzustellen ist, sondern auf jenen Ort, wo die wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen getroffen werden. Dementsprechend liegt eine umsatzsteuerliche Ansässigkeit im Inland und damit verbunden die Anwendbarkeit der Kleinunternehmbefreiung nur vor, wenn die Vermietungstätigkeit tatsächlich in einem Büro in Österreich durch den Vermieter ausgeübt wird oder eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung im Inland beschäftigt wird, welches zu autonomem Handeln befähigt ist. Liegt im Inland weder der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit noch eine feste Niederlassung mit personellem Einsatz vor, so kann die Mehrwertsteuerbefreiung für Kleinunternehmer demnach nicht zur Anwendung gelangen.

Nun stellt sich allerdings die Frage, ob die Beschränkung der Kleinunternehmerbefreiung auf im Inland ansässige Unternehmer einen Verstoß gegen die europäische Dienstleistungsfreiheit darstellt. Dies verneint der VwGH unter Verweis auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) und begründet dies mit der Vermeidung der Steuerhinterziehung.

Stand: 10. Mai 2022

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 28. April 2022

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch die vorherige Vermietung hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen

Stand: 10. Mai 2022

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.12.2021 5 %, ab 1.1.2022 10 %). Bei der Beherbergung werden neben der Vermietung weitere Nebenleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 10. Mai 2022

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:
AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 28. April 2022

Grundsätzlich müssen Bücher, Aufzeichnungen, Belege und Geschäftspapiere entsprechend der Bundesabgabenordnung sieben Jahre lang aufbewahrt werden. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, für das die Buchungen vorgenommen wurden, zu laufen. Bei einem abweichenden Wirtschaftsjahr läuft die Frist vom Ende des Jahres weg, in dem das Wirtschaftsjahr endet. Bei elektronischen Rechnungen ist die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhaltes und die Lesbarkeit für die Dauer von sieben Jahren zu gewährleisten.

Bei Unterlagen, die in einem für die Abgabenerhebung betreffenden anhängigen Verfahren von Bedeutung sind oder in einem gerichtlichen oder behördlichen Verfahren als Beweismittel dienen, verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit.

Für bestimmte Unterlagen gibt es eigene Aufbewahrungsfristen, wie zum Beispiel:

• 22 Jahre: Für Unterlagen, die Grundstücke im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a des Umsatzsteuergesetzes betreffen
• 10 Jahre: Für alle Aufzeichnungen, die bei Inanspruchnahme des sogenannten Mini-One-Stop-Shop zu führen sind

Haben Sie Förderungen in Anspruch genommen, so sind auch die Bestimmungen zur Aufbewahrung der entsprechenden Förderrichtlinie zu beachten (z. B. zehn Jahre bei Investitionsprämie oder Kurzarbeitsbeihilfe).

Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis zehn Jahre zurück möglich sind. Daher kann es sinnvoll sein, Unterlagen auch so lange aufzuheben. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte sollten länger aufgehoben werden.

Beim Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie im Privatvermögen sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf, einem Zu- und Umbau oder einer Großreparatur in Zusammenhang stehen, für Zwecke der Berechnung der Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf unbefristet aufbewahrt werden.

Stand: 28. April 2022

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  

  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/ ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

1. Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:
   
   

   Wert der Immobilie	Steuersatz neu
   für die ersten € 250.000,00	0,5 %
   für die nächsten € 150.000,00	2 %
   darüber hinaus	3,5 %

   
   Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.
   
   Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.
2. Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.
3. Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.
4. Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.
5. In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 10. Mai 2022

Einkünfte aus entgeltlicher Grundstücksübertragung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer in Höhe von 30 %. Liegt hingegen eine unentgeltliche Grundstücksübertragung vor, kommt es zu keinem einkommensteuerpflichtigen Vorgang. Schenkungen von Grundstücken unterliegen nämlich nicht der Einkommensteuer. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte sich kürzlich mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilienübertragung zwischen Familienangehörigen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge als entgeltlich oder unentgeltlich einzustufen ist. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Wohnhaus, welches im Hälfteeigentum eines Ehepaars stand und einen Verkehrswert von rund € 844.000,00 aufwies, wurde mittels Schenkungsvertrag an die gemeinsame Tochter übertragen. Im Gegensatz dazu verpflichtete sich die Tochter unter anderem, Ausgleichszahlungen in Höhe von jeweils rund € 211.000,00 an ihre drei Geschwister zu leisten (sogenannte gemischte Schenkung). Die gesamten Ausgleichszahlungen betrugen folglich rund 75 % des Verkehrswerts der Liegenschaft. Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass der zugrundeliegende Schenkungsvertrag als entgeltliches Rechtsgeschäft zu qualifizieren sei, weil die Ausgleichszahlungen für die Übertragung der Immobilie mehr als 50 % des gemeinen Werts der Immobilie betrugen. Aufgrund der sich daraus ergebenden Entgeltlichkeit unterliege die Immobilienübertragung der Einkommensteuer. Gegen den Steuerbescheid, mit dem die 30%ige Einkommensteuer anlässlich der Liegenschaftsübertragung vorgeschrieben wurde, wurde Beschwerde beim Bundesfinanzgericht (BFG) eingebracht. Das BFG ging – in Übereinstimmung mit der Meinung der Finanzverwaltung – von einer entgeltlichen und damit steuerpflichtigen Immobilienübertragung aus. Gegen diese Entscheidung des BFG wurde wiederum (ordentliche) Revision beim VwGH eingebracht, der nun darüber abgesprochen hat.

Obgleich der VwGH im konkreten Fall das Ergebnis des BFG bestätigte, tätigte er zugleich weitere Ausführungen, die insbesondere für ähnlich gelagerte Fälle von Bedeutung sein können. So distanzierte sich das Höchstgericht von der bislang herrschenden Praxis, wonach für die Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften entscheidend war, ob die Gegenleistung für die Übertragung des Wirtschaftsguts mehr (dann Entgeltlichkeit) oder weniger (dann Unentgeltlichkeit) als 50 % des gemeinen Werts des Wirtschaftsguts betrug. Der VwGH stellt nun klar, dass unentgeltliche Rechtsgeschäfte wie Schenkungen (zwischen Familienangehörigen) in der Regel erst dann als einheitlich entgeltliches Rechtsgeschäft gelten, wenn der Wert der Gegenleistung mindestens 75 % des gemeinen Werts des übertragenen Wirtschaftsguts ausmacht. Inwieweit die Finanzverwaltung dieses Erkenntnis nun auch in die Einkommensteuerrichtlinien aufnimmt, bleibt abzuwarten.

Stand: 10. Mai 2022

Im Folgenden haben wir für Sie einen Überblick über für Vermieter ausgewählte steuerliche Neuerungen des Jahres 2020 und 2021 zusammengestellt.

Einkommensteuer

• Der Einkommensteuersatz beträgt rückwirkend ab 1.1.2020 für Einkommensteile von € 18.000,00 bis € 31.000,00 20 % (statt wie bisher 25 %). Für Einkommensteile über € 1 Mio. beträgt der Steuersatz bis 2025 55 % (bisher bis 2020).
• Alternativ zur linearen Abschreibung können Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt werden, mit einer degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) mit einem unveränderlichen Prozentsatz von höchstens 30 % abgeschrieben werden. Für bestimmte Wirtschaftsgüter ist die degressive Abschreibung allerdings ausgeschlossen.
• Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, ist eine beschleunigte AfA Die AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten kann höchstens das Dreifache des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr höchstens das Zweifache betragen. Mehr dazu finden Sie im gesonderten Artikel.
• Die mit dem Steuerreformgesetz 2020 eingeführte Kleinunternehmerpauschalierung im Bereich der Einkommensteuer wurde mit der umsatzsteuerrechtlichen Kleinunternehmerregelung ab der Veranlagung 2021 stärker harmonisiert.
• Die Absetzbarkeit von Spenden und von bestimmten Zuwendungen ist mit 10 % des Gewinnes bzw. des Gesamtbetrages der Einkünfte gedeckelt. Sind der Gewinn bzw. der Gesamtbetrag der Einkünfte in den Veranlagungen 2020 oder 2021 niedriger als im Jahr 2019, soll die höhere Grenze aus 2019 gelten.

Umsatzsteuer

• Reparaturdienstleistungen betreffend Fahrräder, Schuhe, Lederwaren, Kleidung oder Haushaltswäsche unterliegen dem ermäßigten Steuersatz in Höhe von 10 %.
• Aufgrund der Verschiebung auf EU-Ebene treten bestimmte Regelungen des Abgabenänderungsgesetzes 2020 erst mit 1.7.2021 in Kraft. Dies betrifft etwa die Erweiterung des One-Stop-Shops, die Abschaffung der Lieferschwelle im innergemeinschaftlichen Versandhandel, die Regelungen zum Einfuhr-Versandhandel sowie zur Einführung einer Fiktion von Plattformen als Steuerschuldner.
• Der ermäßigte Steuersatz in Höhe von 5 % wurde in den Bereichen Gastronomie, Hotellerie, Kulturbranche sowie Publikationsbereich befristet (bis 31.12.2021) verlängert.
• Nicht verlängert wurde der ermäßigte Steuersatz für Zeitungen und andere periodische Druckschriften.

Bundesabgabenordnung

• Bereits bestehende Stundungen aufgrund von Corona wurden bis zum 30.6.2021 verlängert. Zusätzlich werden für alle in der Zwischenzeit – 26.9.20 bis 31.5.21 – fällig werdenden laufenden Abgaben auf den 30.6.2021 verschoben.
• Stundungen, die zwischen dem 1.10.2020 und dem 31.5.2021 beantragt werden, sind bis 30.6.2021 zu bewilligen. Abgaben, die zwischen dem 1.10.2020 und dem 31.5.2021 fällig werden, sind bis zum 30.6.2021 zu entrichten. Die Stundung sowie die gesetzliche Zahlungsfrist enden mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Abgabenschuldners.
• Parallel zur Verlängerung bzw. Neugewährung von Stundungen bis zum 30.6.2021 sollen in diesem Zeitraum auch keine Stundungszinsen festgesetzt werden. Ab 1.7.2021 bis 30.6.2024 betragen die Stundungszinsen 2 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz pro Jahr. Anspruchszinsen betreffend Nachforderungen für den Veranlagungszeitraum 2019 oder 2020 sind nicht vorzuschreiben. Weiters sollen bis 30.6.2021 keine Säumniszuschläge festgesetzt werden.
• Für die bis 30.6.2021 aufgelaufenen Abgabenschuldigkeiten wurde ein eigenes COVID-19-Ratenzahlungsmodell geschaffen. Ein coronabedingter Abgabenrückstand kann unter bestimmten Voraussetzungen in angemessenen Raten in zwei Phasen über die Dauer von längstens 36 Monaten bezahlt werden. Die Zinsen betragen 2 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz pro Jahr. Die gleichzeitige Gewährung einer Zahlungserleichterung gemäß § 212 Bundesabgabenordnung (Stundung, Ratenzahlung) ist ausgeschlossen.

Normverbrauchsabgabe (NoVA)

• Ausweitung der NoVA auf mehr Kraftfahrzeuge als bisher. So sind nun auch Kleinlastkraftwagen umfasst.
• Die Berechnungsformel für die NoVA wurde geändert, wodurch es bereits ab 1.7.2021 und dann weiterhin in den Folgejahren 2022-25 ansteigend zu einer jährlichen Verschärfung kommt. Von dieser Änderung sind insbesondere Fahrzeuge mit hohem CO₂-Ausstoß betroffen.
• Die neuen Regelungen treten mit 1.7.2021 in Kraft. Als Übergangsregelung gilt, dass bei Kaufvertragsabschluss (unwiderruflicher schriftlicher Kaufvertrag) vor dem 1.6.2021 und Lieferung bis 31.10. 2021 noch die alte Regelung gilt.

Hinweis

Diese Informationen sind auf dem Stand vom 11.4.2021.

Stand: 27. April 2021

Mit einer Neuerung im Konjunkturstärkungsgesetz kann unter Beachtung bestimmter Voraussetzung für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, eine beschleunigte Abschreibung (AfA) in Anspruch genommen werden.

Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, beträgt die AfA höchstens das Dreifache des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr höchstens das Zweifache. Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher.

Der steuerliche Vorteil der beschleunigten Abschreibung liegt im Vorziehen von insgesamt drei Jahresabschreibungen. Am Ende der Nutzungsdauer können diese drei Jahresabschreibungen dann nicht geltend gemacht werden.

Wird also beispielsweise ein Bürogebäude im Betriebsvermögen ab dem 1.7.2020 angeschafft, so bedeutet diese Regelung, dass im ersten Jahr eine Abschreibung von bis zu 7,5 %, im zweiten Jahr von bis zu 5 % und im dritten Jahr und danach eine Abschreibung von 2,5 % möglich ist.

Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden, sodass auch bei Anschaffung, Herstellung oder Einlage im zweiten Halbjahr der volle Jahres-AfA-Betrag aufwandswirksam ist.

Eine ähnliche Regelung ist auch bei Überschussermittlung anwendbar. Werden mit einem Gebäude im Privatvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, so ist bei Anwendung der Regelungen der beschleunigten AfA der AfA-Satz im ersten Jahr 4,5 %, im zweiten Jahr 3,0 % und im dritten und in den Folgejahren 1,5 %.

Stand: 27. April 2021

Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen, so ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig und reduziert so die Steuer. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und die steuerlichen Vorteile entfallen. Dabei sind unterschiedliche Regelungen für kleine und große Vermietungen zu beachten.

Geregelt ist dies im Einkommensteuergesetz und der Liebhabereiverordnung. Die Rechtsansicht der Finanz dazu ist u. a. in den Liebhaberei-Richtlinien zu finden. Diese Richtlinien wurden nun mit einem Wartungserlass umfangreich geändert. Im Folgenden finden Sie zwei Änderungen aus diesem Erlass:

Große Vermietung: Keine Kriterienüberprüfung

Führt eine entgeltliche Gebäudeüberlassung (große Vermietung) zum Entstehen von Jahresverlusten, kommt es für die Prüfung, ob Liebhaberei vorliegt, ausschließlich darauf an, ob die Betätigung geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraumes (25 bzw. 28 Jahre) einen Gesamtgewinn bzw. einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Im Rahmen der Liebhabereibeurteilung einer entgeltlichen Gebäudeüberlassung (große Vermietung) ist im Lichte der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes keine Kriterienüberprüfung mehr wie bei anderen Einkunftsquellen anzustellen.

Prognoserechnung

Mit dem Wartungserlass wurden nun auch sehr detaillierte Angaben zum Inhalt einer Prognoserechnung in die Liebhabereirichtlinien aufgenommen. So sind unter anderem nun konkrete Werte und Prozentsätze zu künftigen Instandhaltungskosten und zum Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko angegeben.

Dieser Artikel umfasst nur zwei ausgewählte Punkte aus der Wartung der Liebhaberei-Richtlinien. Die Beurteilung Ihrer steuerlichen Situation zum Thema Liebhaberei bei der Vermietung einer Immobilie bedarf einer individuellen Beratung.

Stand: 27. April 2021

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 27. April 2021

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Stand: 27. April 2021

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht. Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke wurde der Umsatzsteuersatz im Zeitraum 1.7. - 31.12.2021 auf 5 % gesenkt.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 27. April 2021

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 27. April 2021

Grundsätzlich müssen Bücher, Aufzeichnungen, Belege und Geschäftspapiere entsprechend der Bundesabgabenordnung sieben Jahre lang aufbewahrt werden. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, für das die Buchungen vorgenommen wurden, zu laufen. Bei einem abweichenden Wirtschaftsjahr läuft die Frist vom Ende des Jahres weg, in dem das Wirtschaftsjahr endet. Bei elektronischen Rechnungen ist die Echtheit der Herkunft, die Unversehrtheit des Inhaltes und die Lesbarkeit für die Dauer von sieben Jahren zu gewährleisten.

Bei Unterlagen, die in einem für die Abgabenerhebung betreffenden anhängigen Verfahren von Bedeutung sind oder in einem gerichtlichen oder behördlichen Verfahren als Beweismittel dienen, verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit.

Für bestimmte Unterlagen gibt es eigene Aufbewahrungsfristen, wie zum Beispiel:

• 22 Jahre: Für Unterlagen, die Grundstücke im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a des Umsatzsteuergesetzes betreffen
• 10 Jahre: Für alle Aufzeichnungen, die bei Inanspruchnahme des sogenannten Mini-One-Stop-Shop zu führen sind

Haben Sie Förderungen in Anspruch genommen, so sind auch die Bestimmungen zur Aufbewahrung der entsprechenden Förderrichtlinie zu beachten (z. B. zehn Jahre bei Investitionsprämie oder Kurzarbeitsbeihilfe).

Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis zehn Jahre zurück möglich sind. Daher kann es sinnvoll sein, Unterlagen auch so lange aufzuheben. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte sollten länger aufgehoben werden.

Beim Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie im Privatvermögen sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf, einem Zu- und Umbau oder einer Großreparatur in Zusammenhang stehen, für Zwecke der Berechnung der Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf unbefristet aufbewahrt werden.

Stand: 27. April 2021

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  
  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.
• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbandes passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswertes
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswertes
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswertes

Stand: 27. April 2021

Der Einkommensteuertarif ist progressiv ausgestaltet, d. h. je höher das Einkommen desto höher auch die durchschnittliche Steuerbelastung. Mit dem Konjunkturstärkungsgesetz 2020 wurde für Einkommensteile über € 11.000,00 bis € 18.000,00 der Steuersatz von 25 % auf 20 % gesenkt.

Die Einkommensteuer laut Tarif kann ab 1.1.2020 nun anhand einer Praktikerformel wie folgt berechnet werden:

Erzielt jemand beispielsweise ein jährliches Einkommen von € 20.000,00, bezahlt er Einkommensteuer in Höhe von € 2.100,00 (€ 20.000,00 x 35 % abzüglich € 4.900,00). Dies entspricht einem Durchschnittsteuersatz von 10,5 %. Im Gegensatz dazu werden einer Person mit einem Jahreseinkommen von € 70.000,00 Einkommensteuer von € 22.930,00 berechnet (€ 70.000,00 x 48 % abzüglich € 10.670,00) – Durschnittsteuersatz 32,8 %.

Aus dem Progressionssystem lässt sich auch der Begriff des Grenzsteuersatzes erklären. Das ist jener Steuersatz, mit dem jeder zusätzlich erwirtschaftete Euro besteuert wird. Der Grenzsteuersatz beträgt beim obigen Beispiel bei einem Einkommen von € 20.000,00 35 %. € 1.000,00 zusätzliches Einkommen ergeben also € 350,00 mehr Steuer. Bei einem Einkommen von € 70.000,00 beträgt der Grenzsteuersatz 48 %. Für € 1.000,00 mehr Einkommen fällt in diesem Fall € 480,00 mehr Steuer an.

In diesem Artikel ist nur das grundsätzliche Berechnungsschema für unbeschränkt Steuerpflichtige dargestellt ohne Berücksichtigung von Ausnahmen, Absetzbeträgen, Freibeträgen und Ähnlichem.

Stand: 27. April 2021

Zur Verhinderung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung wurde das Kontenregister durch eine Änderung des Kontenregister- und Konteneinschaugesetzes (KontRegG) deutlich erweitert und für zusätzliche Behörden (z. B. die Geldwäschemeldestelle) neu zugänglich gemacht. Wir haben die wesentlichen Eckpunkte für Sie zusammengefasst.

Erweiterung der Meldepflichten

Künftig wird das Kontenregister auch Informationen zu

• Kreditkonten, die durch eine IBAN identifiziert werden und vom Inhaber als Zahlungsdienstnutzer unmittelbar zur Ausführung von Zahlungsvorgängen genutzt werden können,
• Zahlungskonten, die durch eine IBAN identifiziert werden und von Finanzinstituten im Rahmen ihrer Haupttätigkeit zur gewerblichen Erbringung von Zahlungsdiensten geführt werden, und
• Schließfächern bei Kreditinstituten oder gewerblichen Schließfachanbietern

enthalten. Die erstmalige Meldung muss die meldepflichtigen Informationen mit Stand zum 1.1.2021 beinhalten. Wann genau diese Meldung zu erfolgen hat, ist erst noch in der Kontenregister-Durchführungsverordnung (KontReg-DV) zu regeln.

Meldepflicht für Schließfächer

Unter den Begriff Schließfach fallen Einrichtungen mit besonderen Zugangsbeschränkungen, die zum Zweck der Aufbewahrung von Wertgegenständen auf grundsätzlich unbestimmte Zeit rechtsgeschäftlich vermietet werden. Nicht davon erfasst sind hingegen Einrichtungen zur Aufbewahrung für die Dauer von weniger als einer Woche (z. B. Gepäckaufbewahrung in Bahnhöfen oder Safes in Hotelzimmern).

Bei Schließfächern werden neben den allgemeinen Informationen auch eine Identifikationsnummer sowie der Beginn und die Dauer des Mietzeitraumes an das Kontenregister gemeldet. Ist der Mieter des Schließfaches eine juristische Person, sind außerdem die hinsichtlich des Schließfaches vertretungsbefugten Personen und die wirtschaftlichen Eigentümer im Sinne des Wirtschaftliche Eigentümer Registrierungsgesetzes (WiEReG) zu melden.

Stand: 27. April 2021

Neben den vielfältigen beruflichen Herausforderungen möchte man, dass auch das Privatleben nicht zu kurz kommt und ausreichend Zeit für Erholung bleibt. Hier einige Tipps:

Setzen Sie sich Ziele und schreiben Sie diese auf

Ein Ziel ist für Sie selbst eine Herausforderung. Handlungen werden danach ausgerichtet, das Erreichte kann an den aufgestellten Zielen gemessen werden. Wenn Sie diese Ziele schriftlich festhalten, ist die spätere Kontrolle der Zielerreichung umso leichter.

Setzen Sie Prioritäten

Viele Menschen sind erfolgreicher, wenn Sie nur eine Aufgabe nach der anderen erledigen und nicht versuchen, alles auf einmal zu erledigen. Um sich nur einer einzigen Aufgabe widmen zu können, ist es erforderlich, zuvor eine Liste aller Aufgaben zu erstellen und diese klar zu priorisieren.

Hüten Sie sich vor Zeitdieben

Identifizieren Sie schonungslos Ihre eigenen Zeitdiebe wie unnötige Telefonate oder Besuche, ständiges Verschieben von unangenehmen Aufgaben oder mangelhafte Kommunikation.

Die stille Stunde

Tragen Sie Zeitblöcke in Ihren Kalender ein, in denen Sie ungestört arbeiten können und planen Sie, welche wichtige Aufgabe Sie in dieser ungestörten Zeit am besten erledigen können.

Stand: 27. April 2021

Das Jahr 2020 bringt auch für Vermieter einige steuerliche Änderungen. Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Übersicht mit Stand Juni 2020:

Einkommensteuer

Niedrige Einkommen werden bei der Veranlagung für das Jahr 2020 durch eine Erhöhung des Verkehrsabsetzbetrages bzw. Pensionistenabsetzbetrages entlastet. Kleinunternehmer (Umsatz bis € 35.000,00) mit bestimmten Einkünften können bezogen auf die Einkommensteuer eine neue Pauschalierung in Anspruch nehmen. Die Grenze für die Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern wurde von € 400,00 auf € 800,00 angehoben. Die Pflichtveranlagungstatbestände bei beschränkt Steuerpflichtigen wurden erweitert.

Umsatzsteuer

Die Umsatzgrenze für die Steuerbefreiung von Kleinunternehmern in der Umsatzsteuer wurde von € 30.000,00 auf € 35.000,00 angehoben. Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke im Zeitraum 1.7. - 31.12.2020 wurde der Umsatzsteuersatz auf 5 % gesenkt.

Degressive und beschleunigte Abschreibung im Konjunkturstärkungsgesetz

Im Konjunkturstärkungsgesetz findet sich u. a. die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung für Wirtschaftsgüter, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt werden. Unter anderem sind aber Gebäude und Mieterinvestitionen von der degressiven Abschreibung ausgeschlossen.

Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, ist aber eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen. Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, soll der AfA-Prozentsatz bis zum Dreifachen des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr bis zum Zweifachen betragen. Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden.

Zudem wird unter anderem mit diesem Gesetz die erste Stufe des Einkommensteuertarifs (für Einkommensteile zwischen € 11.000,00 bis € 18.000,00) rückwirkend mit 1.1.2020 von 25 % auf 20 % gesenkt.

Was ist zum Thema Steuern im Regierungsprogramm 2020-2024 vorgesehen?

Neben oben genannten Änderungen sind im Regierungsprogramm 2020-2024 u. a. auch geplante Änderungen im Bereich Steuern dargestellt. Folgende Vorhaben sind für Vermieter besonders interessant:

• In der Einkommensteuer sollen weiters die zweite und dritte Stufe des Tarifs reduziert werden: von 35 % auf 30 % und 42 % auf 40 %.
• Die Untergrenze des Familienbonus Plus soll von € 250,00 auf € 350,00 pro Kind und der Gesamtbetrag soll von € 1.500,00 auf € 1.750,00 pro Kind erhöht werden.
• Ökologische bzw. ethische Investitionen sollen von der KESt befreit werden.
• Die Besteuerung des Feststellungsverfahrens von Personengesellschaften soll vereinfacht werden.
• Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen unter dem Begriff abzugsfähige Privatausgaben zusammengefasst werden.
• Eine Behaltefrist für eine Kapitalertragsteuerbefreiung für Kursgewinne bei Wertpapieren und Fondsprodukten soll erarbeitet werden.
• Erhöhung der Freigrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) auf € 1.000,00. Eine weitere Erhöhung auf € 1.500,00 für GWG mit besonderer Energieeffizienzklasse ist geplant.

Die Gesetzwerdung der Steuervorhaben bleibt abzuwarten.

COVID-19 Steuergesetze

Auch die Corona Pandemie und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen haben sich auf Steuergesetze niedergeschlagen. Aufgrund der hohen Dynamik in diesem Rechtsbereich haben wir auf einen Druck dieser Änderungen in diesen Steuernews für Vermieter aber abgesehen. Aktuelle Informationen diesbezüglich finden Sie auf unserer Kanzleihomepage.

Stand: 30. Juli 2020

Das Vermieten einer Ferienwohnung kann entweder eine gewerbefreie Raummiete oder eine Beherbergung sein, für die eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Ist eine Gewerbeberechtigung notwendig, so hat dies unter anderem zur Folge, dass man als Pflichtmitglied der Wirtschaftskammer kammerumlagepflichtig wird und Sozialversicherungsbeiträge anfallen können.

Ob es sich um eine Raumvermietung oder vielmehr um eine Beherbergung handelt, muss stets im Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände, insbesondere aber mit Blick auf die angebotenen und erbrachten Zusatzleistungen und den Außenauftritt, beurteilt werden. Für Vermieter bedeutet das aber mitunter eine wesentliche Rechtsunsicherheit bei der Vermietung ihrer Ferienwohnung.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) beschäftigte sich nun diesbezüglich erst kürzlich mit folgendem Sachverhalt:

Der Eigentümer hatte seine Wohnung mit der Absicht, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen, auf einschlägigen Websites als Unterkunft mit der Bezeichnung „Ferienappartement W“ angeboten. Über diese Websites konnte die Wohnung zu einem Preis ab € 85,00 pro Nacht auch online gebucht werden. Die Lage der Wohnung wurde dabei als tolle Wahl für Reisende, die sich für einen guten öffentlichen Nahverkehr, Sehenswürdigkeiten, Sightseeing und Kultur interessieren würden, beschrieben. Das Angebot umfasste die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenfreien W-LAN-Zugang, die Nutzung eines Flachbildfernsehers sowie die Endreinigung. Der Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern während der Inanspruchnahme der Wohnung, die Reinigung der Privatwäsche der Gäste sowie die Bereitstellung von Speisen oder Getränken waren hingegen nicht im Angebot enthalten. Die Wohnung wurde zumeist für ein bis zwei Nächte, in einem Ausnahmefall aber auch für eine Woche, gebucht.

Das Verwaltungsgericht folgte in erster Instanz der Meinung der Gewerbebehörde und entschied, dass in diesem Fall für die Vermietung der Ferienwohnung eine Gewerbeberechtigung erforderlich sei. Der Eigentümer wandte sich daraufhin an den Verwaltungsgerichtshof (VwGH), der die Revision allerdings zurückwies und zur Begründung unter anderem Folgendes ausführte:

Obwohl das Angebot in diesem Fall nicht alle für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb üblichen Dienstleistungen enthalten hätte, würden die angebotenen Zusatzleistungen (Bereitstellung von Handtüchern und Bettwäsche, Nutzung des W-LAN und des Fernsehapparates, Endreinigung) zusammen mit dem Außenauftritt (Internetauftritt im Rahmen des Hotellerie- und Gast-gewerbes; Angebot an Touristen durch Hervorhebung der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele; Preis über der normalen Wohnungsmiete; Dauer der Vergabe von wenigen Tagen bis zu einer Woche) dennoch darauf schließen lassen, dass die Grenze zwischen Raumvermietung und Beherbergung überschritten worden sei. Darüber hinaus wertete der VwGH aber auch die Möglichkeit einer Buchung der Ferienwohnung über einschlägige Websites als gewichtiges Argument dafür, dass ein Beherbergungsbetrieb gemäß Gewerbeordnung vorliegen würde, für den der Eigentümer allerdings keine Gewerbeberechtigung hatte.

Generell ist die Beantwortung der Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen oder eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum gegeben ist, immer nur unter Bedachtnahme auf sämtliche Umstände des konkreten Einzelfalls möglich.

Für das Vorliegen einer gewerbsmäßigen Beherbergung von Gästen kommt es laut Verwaltungsgerichtshof (VwGH) demnach nicht allein auf die gleichzeitige Erbringung von mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum üblicherweise im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen an, sondern im Rahmen einer Gesamtbetrachtung auch auf die sonstigen Merkmale der zu prüfenden Tätigkeit, insbesondere auf die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt. Schon das Anbieten einer Ferienwohnung mit entsprechenden Nebenleistungen auf einschlägigen Websites kann dabei für eine gewerbliche Beherbergung sprechen.

Um bei der Vermietung einer Ferienwohnung sowohl gewerberechtlich als auch steuer- und sozialversicherungsrechtlich abgesichert zu sein, sollten sich Vermieter also gegebenenfalls rechtzeitig beraten lassen.

Stand: 30. Juli 2020

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie sind dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der Einkunftsermittlung können Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.

Was ist Liebhaberei?

Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und steuerliche Vorteile entfallen.

Was ist ein „absehbarer“ Zeitraum?

Bei Vermietungen von

• Eigenheimen,
• Eigentumswohnungen und
• Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten

sind das 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus).

Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.

Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden.

Stand: 30. Juli 2020

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen

Stand: 30. Juli 2020

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 30. Juli 2020

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  
  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.
• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen allerdings nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

 b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswerts
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts

Stand: 30. Juli 2020

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 30. Juli 2020

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 35.000,00 (Wert 2020) zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden . Bei der Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen sowie die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke wurde der Umsatzsteuersatz im Zeitraum 1.7. - 31.12.2020 auf 5 % gesenkt.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 30. Juli 2020

Grundsätzlich müssen Bücher, Aufzeichnungen, Belege und Geschäftspapiere entsprechend der Bundesabgabenordnung sieben Jahre lang aufbewahrt werden. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, für das die Buchungen vorgenommen wurden, zu laufen. Für bestimmte Unterlagen gibt es eigene Aufbewahrungsfristen.

Beispiele für verlängerte Aufbewahrungsfristen sind:

• Nach dem Umsatzsteuergesetz müssen Unterlagen, die Grundstücke im Sinne des § 2 des Grunderwerbsteuergesetzes betreffen, 22 Jahre aufbewahrt werden.
• Unterlagen, die in einem anhängigen Berufungsverfahren, gerichtlichen oder behördlichen Verfahren als Beweismittel dienen. Hier verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte und Arbeitsverträge sollten länger aufgehoben werden.

Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis zehn Jahre zurück möglich sind. Daher kann es sinnvoll sein, Unterlagen auch so lange aufzuheben.

Auch beim Kauf eines Grundstückes bzw. einer Immobilie im Privatvermögen sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, unbefristet aufbewahrt werden (z. B. Kaufvertrag, Belege über Anwalts-/Notarkosten und Grunderwerbsteuer und alle Rechnungen zu später getätigten Investitionen).

Stand: 30. Juli 2020

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) warnt auf www.bmf.gv.at vor gefälschten E-Mails, die im Namen des BMF versendet werden. In den betrügerischen E-Mails wird auf eine Steuerrückerstattung hingewiesen und aufgefordert, die Transaktion über den erhaltenen Link zu genehmigen. Als Absenderadresse scheint „finanzOnline@bmf.gv.at“ auf. Dies ist keine gültige Mailadresse des BMF. Klickt man auf den enthaltenen Hyperlink, so kommt man auf eine gefälschte Webseite im Internet, die zur Eingabe von Kreditkartendaten auffordert. Das Formular im Anhang täuscht eine gefälschte Webseite im Stil von FinanzOnline vor, die zur Eingabe von Kreditkartendaten auffordert. Dabei handelt es sich um einen Internet-Betrugsversuch.

Informationen des BMF erfolgen grundsätzlich in Form von Bescheiden und werden per Post oder in die FinanzOnline-Databox zugestellt. Das BMF fordert die Abgabepflichtigen niemals zur Übermittlung von persönlichen Daten wie Passwörtern, Kreditkartendaten oder Kontoinformationen auf.

Empfehlungen des BMF:

• Folgen Sie in keinem Fall den darin enthaltenen Anweisungen.
• Klicken Sie keinesfalls auf darin enthaltene Links oder Dateien.
• Geben Sie unter keinen Umständen persönliche Daten, wie Passwörter, Kreditkartendaten oder Kontoinformationen bekannt.
• Löschen Sie solche E-Mails sofort.

Stand: 30. Juli 2020

Der Finanzminister hat eine Verordnung unterzeichnet, die es ermöglicht, seine Einkommensteuervorauszahlungen auch per Lastschriftmandat zu entrichten. Wenn man das Lastschriftverfahren nutzen möchte, so hat der Abgabepflichtige der zuständigen Abgabenbehörde ein Lastschriftmandat über FinanzOnline zu erteilen oder es ist ein entsprechendes Formular (Formular SEPA1 auf www.bmf.gv.at – „Formulare“) unterschrieben im Original an die auf dem Formular genannte Adresse zu übermitteln. Ein SEPA-Lastschriftmandat kann für die Einziehung von Abgaben nur erteilt werden, wenn

• das Abgabenkonto keinen vollstreckbaren Rückstand ausweist,
• kein Antrag auf Zahlungserleichterung eingebracht oder keine Bewilligung einer Zahlungserleichterung aufrecht ist,
• kein Antrag auf Aussetzung der Einhebung eingebracht und
• kein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Abgabepflichtigen eröffnet wurde.

Das SEPA-Lastschriftmandat verliert seine Gültigkeit, wenn

• oben genannte Voraussetzungen nach Mandatserteilung eintreten,
• die Abgabenschuld aus Gründen, die vom Mandatsgeber zu vertreten sind, nicht verrechnet werden kann oder
• während eines Zeitraums von 36 Monaten ab Erteilung oder ab der letzten Transaktion keine Einziehung mehr erfolgt.

Auf der Webseite des Finanzministeriums findet sich auch der Hinweis, dass die Einziehung mittels SEPA-Lastschriftmandat unabhängig von etwa entstehenden Gutschriften oder vom Bestehen eines allfälligen Guthabens auf dem Abgabenkonto erfolgt. Der eingezogene Betrag wird jedenfalls für die Abdeckung der fälligen Einkommensteuer-Vorauszahlung verwendet. Sollte diese durch eine zwischenzeitlich einlangende Gutschrift bereits abgedeckt sein, kann der eingezogene Betrag auch zur Verrechnung mit anderen fälligen Abgaben verwendet werden. Wenn die Abgabenschuld aus Gründen, die vom Mandatsgeber zu vertreten sind, nicht verrechnet werden kann, werden die dem zuständigen Finanzamt erwachsenden Spesen aus der Rücküberweisung dem Mandatsgeber bescheidmäßig vorgeschrieben.

Die Finanz hat dem Abgabepflichtigen bis spätestens einen Bankwerktag vor Durchführung der Einziehung eine Vorabinformation über den einzuziehenden Betrag zu übermitteln. Bei Abgaben, welche regelmäßig in gleicher Höhe eingezogen werden, hat eine Vorabinformation zumindest einmal pro Kalenderjahr zu erfolgen. Bei Änderung der Kontoverbindung des Mandatsgebers endet die Gültigkeit des erteilten SEPA-Lastschriftmandats. Der Mandatsgeber hat für die neue Kontoverbindung ein neues SEPA-Lastschriftmandat zu erteilen. Der Widerruf eines SEPA-Lastschriftmandats ist der zuständigen Abgabenbehörde gegenüber schriftlich zu erklären und wirkt ab dem Tag der Kenntniserlangung durch diese Abgabenbehörde.

Stand: 30. Juli 2020

Der Aufbau und die Pflege von Kontakten sind für jeden Unternehmer ein wesentlicher Teil seines Erfolges. Beachten Sie dabei folgende Tipps:

• Die gegenseitige Unterstützung steht im Vordergrund. Erwarten Sie nicht immer sofort eine Gegenleistung, wenn Sie Ihren Netzwerkpartner unterstützen können.
• Überlegen Sie, wen Sie in Ihrem beruflichen Netzwerk haben wollen, und suchen Sie, wenn möglich, eine entsprechende Kontaktmöglichkeit. Bereiten Sie sich auf wichtige Gespräche vor, indem Sie mögliche gemeinsame Themen und Interessen feststellen.
• Virtuelles oder persönliches Networking? Die Kombination aus beidem führt zum Erfolg. Persönliche Gespräche hinterlassen meist einen stärkeren Eindruck als eine nur virtuelle Kontaktaufnahme.
• Bringen Sie auch Vielfalt in Ihr Netzwerk. Personen mit anderem beruflichen Hintergrund bringen Sie möglicherweise auf neue kreative Ideen und Geschäftsmöglichkeiten in Ihrer eigenen Branche. Suchen Sie also nach Anlässen, wo Menschen mit unterschiedlichen Ansichten zusammenkommen.
• Achten Sie auf Körpersprache und Mimik. Freundliches Auftreten und Blickkontakt sind in jedem persönlichen Gespräch das Minimum. Ihr Interesse an einem Thema sollte sich auch in Ihrer Gestik und Mimik wiederfinden.

Stand: 30. Juli 2020

Vermietet man eine Wohnung oder ein Gebäude aus dem Privatvermögen, so ist für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel Einkommensteuer zu bezahlen.

Steuermindernd wirkt dabei die Abschreibung des Gebäudes, die auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnet wird.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Bestimmungen, welche als Basis für die Berechnung der Abschreibung heranzuziehen ist:

Tatsächliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Dies ist der Standardfall und kommt insbesondere zur Anwendung bei

• erstmaliger Vermietung eines unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes,
• erstmaliger Vermietung eines nicht unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes des Neuvermögens. Neuvermögen liegt vor, wenn das Gebäude zum 31.3.2012 steuerverfangen war. Dies ist regelmäßig gegeben, wenn die Anschaffung ab dem 1.4.2002 erfolgte.

Fiktive Anschaffungskosten

Die Bemessung der Abschreibung auf Basis der fiktiven Anschaffungskosten erfolgt bei erstmaliger Vermietung eines Gebäudes des Altvermögens. Altvermögen liegt vor, wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war. Dies liegt regelmäßig vor, wenn das Gebäude vor dem 1.4.2002 angeschafft wurde.

Die fiktiven Anschaffungskosten umfassen den Betrag, der aufgewendet hätte werden müssen, um das Gebäude zu erwerben. Er ist im Schätzungsweg auf Grundlage einer Liegenschaftsbewertung zu ermitteln.

Fortsetzung der Abschreibung des Rechtsvorgängers

Die AfA des Rechtsvorgängers ist bei unentgeltlichem Erwerb fortzusetzen, wenn (Rechtslage für Übertragungen nach dem 31.7.2008)

• die Vermietung des Rechtsvorgängers ohne Unterbrechung fortgesetzt wird,
• das Gebäude bereits früher einmal vermietet war, und man mit der Vermietung neuerlich beginnt.

Abweichend vom Ansatz der AfA des Rechtsvorgängers bestehen laut Einkommensteuerrichtlinien keine Bedenken, die fiktiven Anschaffungskosten heranzuziehen, wenn bei einem unentgeltlichen Erwerb

• zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger oder
• der im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses

und dem neuerlichen Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt.

Wird ein Gebäude, das aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, vermietet, so gelten eigene Bestimmungen.

Stand: 24. April 2019

Um Ihre Steuererklärung korrekt erstellen zu können, ist eine Vielzahl von Informationen zu Ihrer Person erforderlich.

Auch besondere Vorkommnisse, wie z. B. Aufwendungen für Katastrophenschäden, und Änderungen Ihrer persönlichen Verhältnisse, z. B. eine auswärtige Berufsausbildung Ihrer Kinder, können helfen, Einkommensteuer zu sparen. Im Folgenden finden Sie eine Auswahl an Fragen, deren Antworten steuerliches Sparpotenzial haben können:

Kinder

• Ist Ihr Kind in einer auswärtigen Berufsausbildung?
• Hatten Sie Ausgaben für die Betreuung Ihres Kindes (bis zum 10. Lebensjahr)?
• Zahlen Sie Unterhalt für ein Kind, das nicht in Ihrem Haushalt lebt?
• Haben Sie Kinder und verdient Ihr Partner weniger als € 6.000,00 pro Jahr?

Wertpapiere, Wohnungsverkauf

• Haben Sie mehrere Wertpapierdepots mit unterschiedlicher Gewinn-/Verlustsituation?
• Haben Sie eine Wohnung verkauft?
• Mussten Sie Katastrophenschäden beseitigen?

Krankheit und Behinderung

• Hatten Sie Mehraufwendungen durch eine eigene Behinderung, eine Behinderung Ihres Partners oder Ihres Kindes?
• Hatten Sie Krankheits- oder Kurkosten?

Arbeitnehmer

• Hatten Sie Kosten für Fortbildung, Ausbildung, Umschulung, Arbeitsmittel, Fachliteratur oder beruflich veranlasste Reisen, die Ihr Arbeitgeber nicht übernommen hat?
• Hatten Sie Aufwendungen für Vorstellungsgespräche, Jobsuche oder Arbeitsmittel?
• Welcher Tätigkeit gehen Sie nach? (Für manche Berufsgruppen sind spezielle Pauschalen abzugsfähig.)
• Hat sich die Fahrtstrecke zu Ihrem Arbeitsplatz geändert (z. B. neuer Wohnsitz, neuer Arbeitsplatz)?
• Hatten Sie Kosten für Heimfahrten zur Familie oder für eine doppelte Haushaltsführung?

Wir prüfen gerne Ihre Angaben auf mögliche Absetzbarkeit und Reduktion der Einkommensteuer.

Stand: 24. April 2019

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Davon abweichend gelten laut Grundanteilsverordnung grundsätzlich folgende Regelungen:

Bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.

In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, aber auch in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden

• 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst oder
• 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Die oben beschriebene pauschale Aufteilung muss nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, wie z. B. durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Entsprechend den Einkommensteuerrichtlinien können die Anteile des Grund und Bodens und des Gebäudes aber auch entsprechend der Grundstückswertverordnung glaubhaft gemacht werden, sofern eine solche Glaubhaftmachung aufgrund der Erfahrungen aus der Praxis plausibel erscheint. In diesem Fall ist für die Finanz aber ein Anteil des Grund und Bodens von weniger als 20 % des Gesamtkaufpreises nicht plausibel und damit weder glaubhaft gemacht noch wurde ein Nachweis erbracht. Die Aufteilung ist auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu beziehen. Dies gilt auch für vor dem 1.1.2016 vermietete Grundstücke.

Die pauschale Aufteilung ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich (das heißt, der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %) davon abweichen. Laut Einkommensteuerrichtlinien ist für eine erhebliche Abweichung vor allem auf die Größe und den Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche abzustellen. Dies könnte beispielsweise bei einem kleinen, nur für die Wochenendnutzung bestimmten (Garten-) Haus gegeben sein, das auf einer großen Garten- bzw. Grundfläche in guter Lage steht, oder bei einem Gebäude in einem – trotz vorhandener „Vermietbarkeit“ – sehr schlechten technischen Zustand.

Stand: 24. April 2019

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig.

Das heißt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 24. April 2019

Nicht alle Ausgaben für das Mietobjekt mindern den Gewinn in dem Zeitraum, in dem sie angefallen sind. In diesem Zusammenhang hat das Steuerrecht die Kategorien Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand entwickelt:

Der Erhaltungsaufwand wird wiederum in Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand unterteilt.

Herstellungsaufwand

Der Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Wege der Afa abzusetzen. Herstellungsaufwendungen können bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter bestimmten Voraussetzungen auch beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden, wenn sie z. B. eine Wohnungszusammenlegung betreffen und das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist, oder wenn die Aufwendungen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz oder nach landesgesetzlichen Vorschriften gefördert werden oder bestimmte Sanierungsaufwendungen nach dem Denkmalschutzgesetz. Unter gewissen Umständen ist sogar eine 10-Jahres-Verteilung möglich.

Beispiele Herstellungsaufwendungen:

• Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau
• Neubau
• Umbauten, im Zuge derer die Wesensart geändert wird
• Nachträgliche Einbauten, wie z. B. Zentralheizung, Aufzüge, Badezimmer oder Toiletten (Kategorieanhebung)
• Zusammenlegung von Wohnungen
• Versetzung von Zwischenwänden
• Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (z. B. Versetzung von Türen und Fenstern)

Instandsetzungsaufwand

Instandsetzungsaufwendungen – diese erhöhen den gesamten Nutzwert oder verlängern die Nutzungsdauer des Gebäudes – sind bei, im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vermieteten, Wohngebäuden und bei an Dritte zu Wohnzwecken vermieteten Betriebsgebäuden zwingend auf 15 Jahre abzusetzen. Bei anderen Gebäuden (z. B. Lagerhallen) können die Aufwendungen sofort abgesetzt werden.

Beispiele Instandsetzungswendungen:

• Austausch von mehr als 25 % der gesamten Fenster und Türen
• Austausch von Dach und Dachstuhl
• Austausch von Stiegen
• Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken
• Austausch von Unterböden (Estrich statt Holzboden usw.)
• Austausch von Heizanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (z. B. Umstellung einer Zentralheizungsanlage von festen Brennstoffen auf Gas)
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen
• Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen)
• Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes beispielsweise mit Erneuerung der Wärmedämmung
• Trockenlegung der Mauern usw.

Instandhaltungsaufwand

Dieser Aufwand betrifft die kleineren Reparaturen und Servicearbeiten, die die Nutzungsdauer oder den Nutzwert nicht wesentlich verlängern bzw. erhöhen. Er ist sofort im Jahre der Bezahlung absetzbar. Dazu gibt es wiederum eine Besonderheit zu beachten: Kehren diese nicht regelmäßig wieder, können sie auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Beispiele:

• Ausmalen von Innenräumen
• Färben der Fassade
• kleine Dachreparaturen
• Auswechseln eines oder einiger Fenster und Türen

Stand: 24. April 2019

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen (dazu gehören neben Grund und Boden unter anderem auch Gebäude), wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  
  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das BMF weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.
• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich. Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

a) Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.

b) Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

c) Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.

d) Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.

e) In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich 70 % des Grundstückswerts
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts

Stand: 24. April 2019

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 24. April 2019

Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer.

Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind.

Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Kommt es beim Verkauf von privaten Grundstücken im Kalenderjahr zu einem Gesamtverlust (der Verlust aus einem Grundstücksverkauf ist zuerst mit dem Gewinn aus einem allfälligen weiteren Grundstücksverkauf auszugleichen), so ist wie folgt vorzugehen:

60 % der Verluste können, aufgeteilt auf 15 Jahre, mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Statt der Verteilung auf 15 Jahre, können die 60 % vom Verlust auch auf Antrag sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Einkünfte mit dem Einkommensteuertarif besteuert werden (Option zur Regelbesteuerung).

Ab der Veranlagung 2018 wurde die Möglichkeit, Verluste aus privaten Grundstücksverkäufen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen, eingeschränkt. Die Verrechnung der Verluste ist nur mehr mit Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen möglich.

Bei Verlusten aus betrieblichen Grundstücksverkäufen gelten andere Regelungen.

Stand: 24. April 2019

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Stand: 24. April 2019

Im Folgenden finden Sie eine Auswahl von wesentlichen Neuerungen und Änderungen im Steuerrecht (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) für Vermieter:

Familienbonus Plus

Der Familienbonus Plus ist ein neuer Absetzbetrag von der Einkommensteuer. Er beträgt bis zu € 125,00 pro Monat und Kind bis zu einem Alter von 18 Jahren bei Anspruch auf Familienbeihilfe. Wird für volljährige Kinder die Familienbeihilfe bezogen, so besteht Anspruch auf einen Absetzbetrag in Höhe von bis zu € 41,68 pro Monat und Kind.

Kindermehrbetrag

Für Alleinverdiener und Alleinerzieher mit geringem Einkommen wird ab der Veranlagung 2019 ein Kindermehrbetrag von bis zu € 250,00 Einkommensteuer pro Kind und Jahr erstattet, wenn die Einkommensteuer vor Berücksichtigung aller zustehenden Absetzbeträge unter € 250,00 ausmacht.

Entfall Kinderfreibetrag und Absetzbarkeit Kinderbetreuungskosten

Im Gegenzug zum Familienbonus Plus werden ab 2019 der Kinderfreibetrag und die Absetzbarkeit von bestimmten Kinderbetreuungskosten abgeschafft.

Abzugsteuer für Leitungsrechte

Wird einem Infrastrukturbetreiber das Recht eingeräumt, Grund und Boden zur Errichtung und zum Betrieb von ober- oder unterirdischen Leitungen im öffentlichen Interesse zu nutzen, so unterliegen die Einkünfte daraus ab 2019 einer neuen Abzugsteuer.

Gebühr für Bürgschaftserklärungen

Die Gebühr für Bürgschaftserklärungen im Zusammenhang mit gebührenrechtlich befreiten Wohnungsmietverträgen entfällt rückwirkend per 11.11.2017.

Stand: 24. April 2019

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen beispielsweise Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 24. April 2019

Wie mich mein Gegenüber wahrnimmt, wird nicht allein durch meine gesprochenen Worte beeinflusst. Die Körpersprache – dazu gehören Haltung, Gesten, Mimik und auch das Verhalten eines Menschen – kann einen entscheidenden Einfluss auf den beruflichen Erfolg haben.

Allein die fachliche Kompetenz ist nicht ausreichend, um das Vertrauen seiner Geschäftspartner zu gewinnen. Allerdings ist es fast unmöglich, seinen Körper so zu steuern, dass man bei jedem Gespräch gleichzeitig glaubhaft, kompetent und sympathisch auf andere wirkt. Wer mit einem freundlichen Gesichtsausdruck in ein Gespräch geht und dem Gesprächspartner seinen Körper zuwendet, punktet schon, bevor die ersten Worte gefallen sind.

Beobachten Sie auch Ihren Gesprächspartner genau. Lobt er beispielsweise Ihr gutes Angebot, schiebt er es aber nahezu zeitgleich zur Seite, bringt er damit zum Ausdruck, dass er in Wahrheit nicht einverstanden ist mit dem Vorschlag. Mit vorschnellen Beurteilungen sollte allerdings vorsichtig umgegangen werden. Vielleicht ist Ihr Gesprächspartner auch einfach nur unruhig, weil er nervös ist?

Stand: 24. April 2019

Mietverträge über Wohnraum, die ab dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden, sind von der Mietvertragsgebühr generell befreit. Mietverträge, die z. B. über Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen werden, bleiben gebührenpflichtig.

Mietverträge über Wohnraum, die bis zum 10.11.2017 abgeschlossen wurden, waren grundsätzlich gebührenpflichtig (mit Ausnahmen). Die Gebühr betrug in der Regel 1 % der Bemessungsgrundlage. Für einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum war die Bemessungsgrundlage beispielsweise der dreifache Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen (z. B. Miete, Betriebskosten und Umsatzsteuer).

Wohnraum

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat nun eine Information veröffentlicht, was unter Wohnraum zu verstehen ist.

Wohnräume sind Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).

Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen.

Befreit sind laut BMF auch die mitvermieteten Nebenräume, wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein Abstellplatz oder Garten ist befreit, wenn nicht eine andere Nutzung als jene zu Wohnzwecken dominiert und eine einheitliche Vereinbarung (Vertrag) gegeben ist.

Überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken ist gegeben, wenn das Flächenausmaß, das zu Wohnzwecken genutzt wird, jenes übersteigt, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

Stand: 25. April 2018

Bestimmte Zahlungen für Sonderausgaben, die seit dem 1.1.2017 getätigt wurden, werden automatisch für die Steuererklärung 2017 erfasst.

Welche Sonderausgaben betrifft es im Wesentlichen?

• Verpflichtende Kirchenbeiträge bzw. Beiträge an Religionsgesellschaften
• Spenden an begünstigte Spendenempfänger und Feuerwehren (keine Spenden, die als Betriebsausgaben berücksichtigt werden)
• Beiträge für freiwillige Weiterversicherungen, Nachkauf von Versicherungszeiten in der gesetzlichen Pensionsversicherung und vergleichbare Beiträge an Versorgungs- und Unterstützungseinrichtungen der Kammern der selbständig Erwerbstätigen

Alle empfangenden Organisationen müssen für die automatische Übermittlung eine feste örtliche Einrichtung im Inland haben. Nicht automatisch übermittelt werden z. B. auch Steuerberatungskosten, Rentenzahlungen, Beiträge zur Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung sowie Versicherungen (die beiden Letzten sind ohnedies nur mehr eingeschränkt absetzbar).

Was muss der Zahler beachten?

Soll eine entsprechende Zahlung als Sonderausgabe berücksichtigt werden, müssen bei der Zahlung Vor-/Zuname und das Geburtsdatum exakt so angegeben werden, wie dies am Meldezettel ersichtlich ist, da für die Finanz sonst keine Zuordnung der Sonderausgaben zur Steuererklärung möglich ist.

Betriebliche Spenden

Bei betrieblichen Spenden sind die Identifikationsdaten (Name, Geburtsdatum) der Spendenorganisation nicht bekannt zu geben. Die Spende wird dann auch nicht automatisch als Sonderausgabe berücksichtigt. Betriebliche Spenden sind, wie bisher in der Steuererklärung, als Betriebsausgaben anzugeben, ein allfälliger Überschreitungsbetrag als Sonderausgabe.

Kirchenbeiträge

Ausgaben für Kirchenbeiträge, aber auch z. B. Zahlungen für die freiwillige Weiterversicherung und den Nachkauf von Versicherungszeiten, können auch abgesetzt werden, wenn diese für den (Ehe-)Partner oder für die Kinder des Steuerpflichtigen geleistet werden. Die Kirche kann diese Möglichkeit jedoch nicht für den Steuerpflichtigen bei der Übermittlung berücksichtigen. Eine von der Übermittlung abweichende Zuordnung kann in der Steuererklärung beantragt werden (neues Formular).

Überprüfung und Fehlerbehebung

In FinanzOnline kann der Zahler überprüfen, ob und in welcher Höhe Zahlungen zu Sonderausgaben übermittelt wurden. Wenn eine Organisation eine Zahlung erhalten hat, aber keine oder falsche Beträge an die Finanzverwaltung übermittelt, muss der Zahler die Organisation kontaktieren, damit der Fehler behoben wird.

Stand: 25. April 2018

Im Folgenden finden Sie eine (unvollständige) Auswahl von im Regierungsprogramm 2017 bis 2022 für Vermieter wesentlichen steuerlichen Vorhaben für die kommenden Monate und Jahre. Details, Umsetzung und die Gesetzwerdung bleiben abzuwarten.

Vorhaben in naher Zukunft

• Senkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergung von 13 % auf 10 %:
  • Der Umsatzsteuersatz wird von 13 % auf 10 % gesenkt für die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt Nebenleistungen (als Nebenleistung ist auch ein ortsübliches Frühstück anzusehen, wenn der Preis hiefür im Beherbergungsentgelt enthalten ist).
  • Die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke samt Nebenleistungen, wenn dafür ein einheitliches Benützungsentgelt entrichtet wird.
  Die Änderung soll mit 1.11.2018 in Kraft treten und erstmals auf Umsätze und sonstige Sachverhalte anwendbar sein, die nach dem 31.10.2018 ausgeführt werden bzw. sich ereignen.  Somit wird die Erhöhung der USt für Beherbergung und Camping durch die Steuerreform 2015/16 wieder zurückgenommen.
• Der Arbeitslosenversicherungsbeitrag für Dienstnehmer soll bei niedrigen Entgelten ab 1.7.2018 wie folgt reduziert werden (Basis: monatliche Beitragsgrundlage):
  0 % bis € 1.648,00 (statt wie bisher 0 bis € 1.381,00)
  1 % über € 1.648,00 bis € 1.798,00 (statt wie bisher € 1.381,00 bis € 1.506,00)
  2 % über € 1.798,00 bis € 1.948,00 (statt wie bisher € 1.506,00 bis € 1.696,00)
• Familienbonus Plus: Ein Absetz-betrag von der Einkommensteuer in Höhe von bis zu € 1.500,00 pro Kind (bis zu einem Alter von 18 Jahren bei Anspruch auf Familienbeihilfe) und Jahr soll ab 2019 eingeführt werden. Wird für volljährige Kinder die Familienbeihilfe bezogen, so soll Anspruch auf einen Absetzbetrag in Höhe von bis zu € 500,16 pro Jahr bestehen. Der Familienbonus Plus soll einer monatsweisen Betrachtung unterliegen und insgesamt nicht negativsteuerfähig sein.
  Für Alleinverdiener und Alleinerzieher mit geringem Einkommen soll unter bestimmten Umständen jedoch ein Kindermehrbetrag von bis zu € 250,00 pro Kind erstattet werden.  Für Kinder, die in anderen EU-/EWR-Ländern oder der Schweiz leben, sollen diese Beträge auf Basis der vom Statistischen Amt der Europäischen Union veröffentlichten vergleichenden Preisniveaus angepasst werden. Diese Indexierung soll auch den Alleinerzieher-, Alleinverdiener- und Unterhaltsabsetzbetrag betreffen. Für Kinder in Drittländern soll kein Familienbonus zustehen.
  Im Gegenzug sollen der Kinderfreibetrag und die Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten gestrichen werden (Gesetzesentwurf).
• Ab 2019 soll die Höhe der Familienbeihilfe und des Kinderabsetzbetrages für Kinder, die sich ständig in der EU/EWR oder der Schweiz aufhalten, auf Basis der vom Statistischen Amt der Europäischen Union veröffentlichten vergleichenden Preisniveaus angepasst werden (Gesetzesentwurf).

Steuerreform und Neukodifizierung des EStG (EStG 2020)

• Steuersenkung durch Tarifreform
• Steuererklärungen für Kleinunternehmer (vor allem EA-Rechner) sollen vereinfacht werden.
• Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sollen vereinfacht und künftig unter dem Begriff „Abzugsfähige Privatausgaben“ zusammengeführt werden. Die bisherigen Regelungen zur Absetzbarkeit von Belastungen bei Krankheit und Behinderung sollen vereinfacht werden. Private Altersvorsorge soll gefördert werden.
• Für sonstige Bezüge (z. B. Vergleiche, Kündigungsentschädigungen) soll ein pauschaler Steuersatz zur Anwendung kommen.
• In einem zweiten Schritt soll dann geprüft werden, ob die Grenzbeträge für die Progressionsstufen auf Basis der Inflation jährlich automatisch angepasst werden sollen (Abschaffung der kalten Progression).

Weitere Vorhaben

• Die Lohnnebenkosten sollen gesenkt werden (z. B. Dienstgeberbeitrag, Unfallversicherung) und die Lohnverrechnung soll vereinfacht werden.
• Ziel soll auch sein, die Körperschaftsteuer zu senken, insbesondere für nicht entnommene Gewinne.
• Bagatellsteuern (z. B. Sektsteuer) sollen evaluiert werden.
• Unter dem Schlagwort effizienter Finanzverwaltung soll z. B. die Bundesabgabenordnung reformiert, der Datenaustausch auf Basis des Standard Audit File Tax optimiert und Außenprüfungen auf Antrag möglich werden.
• Auf europäischer Ebene müssen unter anderem ein generelles Reverse-Charge-System für die Abfuhr der Umsatzsteuer zwischen inländischen Unternehmen und das Konzept einer digitalen Betriebsstätte abgestimmt werden.

Stand: 25. April 2018

Erwerbsvorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch

• eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
  Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
  +
  Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
  
  Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.
• Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich (seit 2017). Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.

Berechnung und Steuer

• Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:
  
  

  Wert der Immobilie	Steuersatz neu
  für die ersten € 250.000,00	0,5 %
  für die nächsten € 150.000,00	2 %
  darüber hinaus	3,5 %

  
  Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.
• Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.
• Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.
• Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.
• Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.
• In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.

Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich

Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.

Bei anderen Erwerben gilt:

• Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
• Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich als 70 % des Grundstückswerts
• Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts.

Stand: 25. April 2018

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist. 

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

Diese Regelung verhindert aufwendige und kostspielige Vorsteuerberichtigungen, wenn beispielsweise Hotelbetreiber einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen vermieten.

Aber ACHTUNG:

Wird ein Grundstück allerdings auch für Zwecke verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so sind laut einer aktuellen Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien alle kurzfristigen Vermietungen im entsprechenden Veranlagungszeitraum steuerfrei und es kann somit wieder eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein.

Stand: 25. April 2018

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen An-schaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 24. April 2018

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen. Das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 25. April 2018

Dienstleistungen, die im Sinne der Umsatzsteuer als Grundstücksleistungen definiert werden können, sind in jenem Land steuerbar, in dem das Grundstück gelegen ist. Auch können für bestimmte Grundstücksleistungen Steuerbefreiungen geltend gemacht werden.

Was ist ein Grundstück?

Aufgrund einer EU-Durchführungsverordnung hat sich die Definition des Begriffs „Grundstück“ seit 1.1.2017 etwas geändert. Als Grundstück gelten nun im Wesentlichen

1. ein bestimmter Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden können;
2. mit oder im Boden befestigte Gebäude oder Bauwerke, die nicht leicht abgebaut oder bewegt werden können;
3. Sachen, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bilden, ohne die dieses unvollständig ist (z. B. Türen, Fenster, Dächer, Aufzüge);
4. Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder Bauwerk installiert sind, und die nicht bewegt werden können, ohne dass das Gebäude oder Bauwerk zerstört oder verändert wird.

Dienstleistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

Nur Dienstleistungen, die in einem hinreichend direkten Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, werden im Sinne der Umsatzsteuer als Grundstücksleistungen betrachtet:

• So fällt beispielsweise die Erstellung von Bauplänen für ein konkretes Grundstück unter die Kategorie Grundstücksleistung, eine Planerstellung ohne Bezug auf ein konkretes Grundstück jedoch nicht.
• Ebenso sind Reparaturarbeiten an einem Gebäude eine Grundstücksleistung, die Reparatur oder Wartung von Maschinen, die kein fester Bestandteil des Grundstücks sind oder sein werden, jedoch nicht.

Stand: 25. April 2018

Von der Politik werden gelegentlich Vermögenssteuern thematisiert. Eine bestehende Vermögenssteuer ist die Grundsteuer, die der Gemeinde zugutekommt.

Der Grundsteuer unterliegt inländischer Grundbesitz wie

• das land- und forstwirtschaftliche Vermögen,
• das Grundvermögen,
• das Betriebsvermögen, soweit es in Betriebsgrundstücken besteht.

Von der Grundsteuer befreit ist unter anderem bestimmter Grundbesitz des Bundes, des Roten Kreuzes, der freiwilligen Feuerwehren, von Sportvereinen, von Kirchen oder Religionsgemeinschaften oder auch z. B. Grundbesitz für den öffentlichen Verkehr. Zudem können Bundesländer mit Landesgesetzen zeitlich befristete Grundsteuerbefreiungen festlegen (z. B. für neue geförderte Wohnobjekte), die dann z. B. bei der Gemeinde beantragt werden können.

Steuerschuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer oder Berechtigte. Besteuerungsgrundlage ist der für den Veranlagungszeitraum maßgebende Einheitswert. Auf den Einheitswert ist eine Steuermesszahl (maximal 2 ‰) anzuwenden. Die Steuermesszahl wird beeinflusst, je nachdem ob es sich um land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Einfamilienhäuser oder Mietwohngrundstücke oder eben ein allgemeines Grundstück handelt. Auf die Steuermesszahl wenden die Gemeinden einen Hebesatz bis zu 500 % an. Daraus ergibt sich, dass die Grundsteuer höchstens 1 % des Einheitswerts beträgt.

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden eingehoben und wird am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. zu je einem Viertel des Jahresbetrages fällig. Übersteigt der Jahresbetrag nicht € 75,00, so wird die Steuer am 15.5. mit dem Jahresbetrag fällig.

Zusätzlich zur Grundsteuer gibt es auch noch eine Abgabe von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und die Bodenwertabgabe für unbebaute Grundstücke.

Stand: 25. April 2018

Ändern sich bei einem Gebäude, das der Unternehmer als Anlagevermögen verwendet, die Verhältnisse, die im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, so ist in einem bestimmten Ausmaß eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs durchzuführen. Dies gilt sinngemäß auch für Vorsteuerbeträge, die bei Gebäuden auf Kosten von Großreparaturen entfallen.

Der Begriff „Großreparatur“ wurde nun vom Verwaltungsgerichtshof in einer Entscheidung genauer definiert. Daraufhin hat das BMF auch die Umsatzsteuerrichtlinien angepasst:

Eine „Großreparatur“ im Sinne der Umsatzsteuer sei ein

• nicht aktivierungspflichtiger (zum Berichtigungszeitpunkt nicht vollständig verbrauchter) Aufwand,
• der nicht „regelmäßig“ erwächst und
• von dem sich sagen lässt, er falle „ins Gewicht“. Das ist auch gegeben, wenn der Aufwand, in Relation zum „gesamten Anschaffungswert“ des Grundstücks bzw. Gebäudes nur gering ist.

(In der entsprechenden Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs war die Wertrelation von Großreparatur zu Gebäude nur 2 %).

Stand: 25. April 2018

Werbungskosten sind im Sinne des Einkommensteuergesetzes jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen und dies muss klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiele: Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrundes, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 25. April 2018

• E-Mails zwischendurch zu bearbeiten stört die Konzentration. Legen Sie fixe Zeiten fest, zu denen Sie E-Mails lesen. Schalten Sie die Erinnerungsfunktion aus, damit Sie nicht durch jedes neue E-Mail abgelenkt werden.
• Entscheiden Sie sofort, was Sie mit dem Mail machen: löschen, sofort beantworten oder in den Ordner „später bearbeiten“ verschieben. Alle E-Mails, bei denen eine kurze Antwort ausreicht, sollten Sie sofort bearbeiten.
• E-Mail schreiben oder doch telefonieren? Auf die meisten versendeten Mails folgt eine Antwort, auf die Sie wieder reagieren müssen. Manche Themen sind schneller besprochen. Beachten sollten Sie auch, dass in manchen Fällen ein E-Mail auch missverstanden werden kann, da wir auch sehr viel über den Tonfall oder durch die Körpersprache ausdrücken.
• Gehen Sie sparsam um mit Kopien (Mails, die in CC verschickt werden) und halten Sie auch Ihre Kollegen bzw. Mitarbeiter dazu an, Sie nur bei für Sie wirklich wichtigen Themen in CC zu setzen.
• Tipp für den Chef: Als Vorgesetzter könnten Sie sich auch den Luxus gönnen, nur E-Mails von bestimmten Absendern zu Ihnen durch zu lassen. Alle anderen lassen Sie von Ihrer Assistentin lesen und beantworten. Das setzt voraus, dass Sie Ihrer Assistentin vertrauen und Sie sich auf sie verlassen können.

Stand: 25. April 2018

Bei der Vermietung eines Gebäudes kann die Abschreibung als Aufwand, der den Einnahmenüberschuss reduziert, geltend gemacht werden. Diese Abschreibung darf allerdings nur vom Gebäudewert einer Immobilie berechnet werden. Daher muss für die Berechnung der Abschreibung der Wert der gesamten Immobilie in den Gebäude- und den Grundstückswert aufgeteilt werden.

Der Grundanteil im außerbetrieblichen Bereich ist ab 1.1.2016 grundsätzlich in Höhe von 40 % auszuscheiden, außer die pauschale Ermittlung der Grundanteilsverordnung bestimmt etwas anderes:

Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern

In diesen Gemeinden sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche m²-Preis für das Bauland und für voll aufgeschlossene, unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern

In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohner leben, und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche m²-Preis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund und Boden

• 30 %, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder
• 40 %, wenn das Gebäude bis zu zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

(Hinweis: Laut Verordnung liegt eine eigene Geschäftseinheit jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.)

Wann muss die neue pauschale Aufteilung nicht angewendet werden?

Die neue pauschale Aufteilung muss jedoch nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Sie ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen (das heißt der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %).

Stand: 27. April 2017

Anzeigepflicht besteht für Schenkungen und Zweckzuwendungen unter Lebenden, wenn im Zeitpunkt des Erwerbes mindestens ein Beteiligter einen Wohnsitz, den gewöhnlichen Aufenthalt, den Sitz oder die Geschäftsleitung im Inland hatte. Zu melden sind insbesondere Schenkungen von:

• Bargeld, Kapitalforderungen, Gesellschaftsanteilen
• Betrieben oder Teilbetrieben
• beweglichem körperlichem Vermögen (wie beispielsweise Schmuck, Kraftfahrzeuge)
• immateriellen Vermögensgegenständen (z. B. Fruchtgenussrechte, Urheberrechte)

Die Anzeige ist entweder von den beteiligten Personen (Schenkender, Beschenkter) oder von am Vertrag mitwirkenden Rechtsanwälten und Notaren zur ungeteilten Hand (das heißt, wenn eine dieser Personen die Anzeige einbringt, sind die anderen nicht mehr dazu verpflichtet) durchzuführen. Sie ist binnen einer Frist von drei Monaten ab Erwerb zu erledigen.

Hinweis: Unter die Regelungen zum Schenkungsmeldegesetz fallen keine Erbschaften. Diese müssen nicht gemeldet werden.

Keine Meldung

Ausgenommen von der Anzeigepflicht sind unter anderem

• Erwerbe zwischen bestimmten Angehörigen bis insgesamt € 50.000,00 innerhalb eines Jahres (Achtung: auch Lebensgefährten). Schenkungen innerhalb eines Jahres werden für die Berechnung zusammengezählt.
• Erwerbe zwischen anderen Personen bis € 15.000,00 innerhalb von fünf Jahren
• übliche Gelegenheitsgeschenke bis € 1.000,00 (Hausrat inkl. Bekleidung ist ohne Wertgrenze befreit)
• Grundstücksschenkungen (jedoch Anzeigepflicht nach dem Grunderwerbsteuergesetz)
• Zuwendungen, die unter das Stiftungseingangssteuergesetz fallen

Sanktionen

Das vorsätzliche Unterlassen der Anzeige ist eine Finanzordnungswidrigkeit. Sie wird mit einer Geldstrafe bis zu 10 % des gemeinen Werts der nicht angezeigten Erwerbe geahndet. Alle zur Meldung verpflichteten Personen können gestraft werden. Eine Selbstanzeige ist bis zu einem Jahr ab Ablauf der dreimonatigen Meldepflicht möglich.

Stand: 27. April 2017

Private Grundstücksveräußerungen sind von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit, wenn die Immobilie entweder

• seit der Anschaffung zwei Jahre durchgehend direkt vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz gedient hat oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz gewesen ist.

Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch den Grund und Boden (bis 1.000 m² Grund).

Arbeitszimmer

Wird die Immobilie nicht nur für private Wohnzwecke genutzt, sondern befindet sich darin auch ein Arbeitszimmer, hängt es von der Größe des Arbeitszimmers ab, ob der Verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit ist oder nicht. Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen den eigenen Wohnzwecken dienen, sonst ist der Verkauf nicht von der ImmoESt befreit.

Kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche

Weiters gilt auch hier die 80/20-Regelung für die Aufteilung in Privat- bzw. Betriebsvermögen. Werden mindestens 80 % der Immobilie privat genutzt, zählt das Gebäude zum Privatvermögen. Ist das Arbeitszimmer also kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche, ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze von der ImmoESt befreit. Er muss nicht in einen betrieblich und einen privat genutzten Anteil aufgeteilt werden.

20-33 % der Gesamtnutzfläche

Wenn das Arbeitszimmer mehr als 20 %, aber nicht mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche beträgt, muss der Verkauf in einen betrieblichen und einen privaten Anteil aufgeteilt werden.

Beispiel: Ein Freiberufler nutzt ein Arbeitszimmer in seiner Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer beträgt 25 % seiner Eigentumswohnung, daher handelt es sich um Betriebsvermögen. Der Anteil, der auf das Arbeitszimmer entfällt, sind betriebliche Einkünfte.

Anmerkung

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es auch andere Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer, wie z. B. die Herstellerbefreiung.

Stand: 27. April 2017

Die EU-Quellensteuer war die Steuer, die ein nicht in Österreich ansässiger EU-Bürger (nur natürliche Personen) für beispielsweise von einer österreichischen Bank ausbezahlte Zinsen anstatt der Kapitalertragsteuer (KESt) entrichten musste. Sie betrug 35 %. Die EU-Quellensteuer endete in Österreich mit 31.12.2016.

Gemeinsamer Meldestandard und automatischer Informationsaustausch

Die Quellensteuer wurde aber nicht ersatzlos gestrichen. Österreich wird nun mit allen anderen Unionsmitgliedern und bestimmten anderen Drittstaaten an einem automatischen Informationsaustausch teilnehmen.

Österreichische Finanzinstitute müssen einen gemeinsamen Meldestandard einhalten. Sie müssen Konten von in der EU (außer Österreich) oder einem teilnehmenden Drittstaat steuerlich ansässigen natürlichen und juristischen Personen an das österreichische Finanzamt melden.

Ab 2017 übermittelt das österreichische Finanzministerium jährlich Daten über diese Konten an die Finanzbehörden der Ansässigkeitsstaaten. Bekannt gegeben werden nicht nur Daten über den Kontoinhaber, sondern auch Kontodaten selbst, z. B. Kontonummer und –stand und bestimmte Einkünfte (z. B. Zinsen).

Hinweis: Der Informationsaustausch ab 2017 beruht auf Gegenseitigkeit. Auch ausländische Finanzbehörden werden Daten über Konten von Österreichern an die österreichische Finanz weiterleiten.

Kapitalertragsteuer

Inländische, an nicht in Österreich ansässige EU-Bürger ausbezahlte Zinsen sind aber grundsätzlich auch weiterhin in Österreich steuerbar. In der Regel mit der Kapitalertragsteuer von 25 % bzw. 27,5 %.

Mit einer Ansässigkeitsbescheinigung seines Ansässigkeitsstaates kann der EU-Bürger jedoch den Abzug der Kapitalertragsteuer vermeiden. Dann unterliegen die Zinserträge des Steuerschuldners in der Regel der Besteuerung im Ansässigkeitsstaat.

Stand: 27. April 2017

Das Kontenregister des Finanzministeriums hat mittlerweile seinen Betrieb aufgenommen. Wer kann es nun tatsächlich einsehen?

Selbstauskunft

Auf FinanzOnline sind die eigenen Konten grundsätzlich ersichtlich. Unter dem Menüpunkt Abfragen/Kontenregister kann der Kontoinhaber selbst seine von den Finanzinstituten gemeldeten Konten einsehen.

Fragt eine Behörde einen Eintrag im Register ab, bekommt der betroffene Kontoinhaber eine Information in seine FinanzOnline-DataBox.

Kontenregister- und Konteneinschau von Abgabenbehörden

Für die Kontenregister- und Konteneinschau durch Abgabenbehörden legt ein Erlass detaillierte Regeln fest, hauptsächlich mit dem Ziel des Rechtschutzes.

In das Kontenregister darf die Abgabenbehörde im Veranlagungsverfahren zur Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer nur Einschau nehmen, wenn der Sachverhalt mittels Vorhalt nicht aufgeklärt werden kann.

Bei Außenprüfungen und der gemeinsamen Prüfung aller lohnabhängigen Abgaben (GPLA) kann die Finanzbehörde bereits zwecks Vorbereitung einsehen. Das heißt: Bei Prüfungen wird in Zukunft damit zu rechnen sein, dass die Behörde bereits zu Beginn über die Daten im Kontenregister Bescheid weiß.

Außerdem besteht die Möglichkeit zur Einschau ins Kontenregister bei Liquiditätsprüfung und zur Abgabensicherung.

Bei der Konteneinschau verlangt die Behörde vom Kreditinstitut beispielsweise Auskünfte über Geschäftsverbindungen des Betroffenen. Die Konteneinschau ist im Veranlagungsverfahren und bei der Außenprüfung nur unter sehr eng gesteckten Voraussetzungen zulässig, quasi als Ultima Ratio. Sie bedarf grundsätzlich einer Bewilligung des Bundesfinanzgerichts.

Die Finanzstrafbehörden dürfen ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen in das Kontenregister und nach dem Finanzstrafgesetz in Konten Einblick nehmen.

Stand: 27. April 2017

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich Aufwendungen für das Mietobjekt (u. a. auch Instandsetzungsaufwand) und die Absetzung für die Abnutzung als Werbungskosten abgesetzt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Einkommensquelle „Vermietung und Verpachtung“ vorliegt.

Gerichtsentscheidung aus Oktober 2016 gibt Orientierung

Die Entscheidung erläutert, wann bei langjähriger Wohnungsrenovierung überhaupt eine Einkommensquelleneigenschaft vorliegt.

Der Steuerpflichtige machte „negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ geltend, wobei die bereits 13 Jahre dauernden Sanierungsarbeiten noch immer nicht abgeschlossen waren.

Die Einkunftsquelle „Vermietung und Verpachtung“ liegt nur dann vor, wenn die ernsthafte, wirtschaftlich nachvollziehbare Absicht des zukünftigen Vermieters besteht, nach Abschluss der Renovierungsarbeiten tatsächlich zu vermieten. 

Als Vermietungsabsicht gelten nur nach außen gerichtete Handlungen (bindende Vereinbarungen, Annoncen, Maklerbeauftragung, über eine Absichtserklärung hinausgehende Umstände), die jeder unbefangene Dritte als Vorbereitungshandlung einer unternehmerischen Tätigkeit ansieht.

Die Einkunftsquelleneigenschaft lag im Entscheidungsfall nicht vor, da die erforderliche ernsthafte Absicht, nach Abschluss der Renovierungsarbeiten tatsächlich eine Vermietung durchzuführen, nach 13(!)-jähriger, unvollendeter Renovierung nicht klar erwiesen wurde und damit keine bloße „vorübergehende Einnahmenlosigkeit“ vorlag.

Stand: 27. April 2017

Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, ist sie Privatvergnügen, und die daraus resultierenden Verluste können nicht steuerwirksam genutzt werden.

Ist eine vermietete Eigentumswohnung fremdfinanziert, können Verluste entstehen. Dann ist diese Vermietung Liebhaberei. Liebhaberei liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung also nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum (20 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise 23 Jahre ab dem Anfall von ersten Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist (Prognoserechnung erforderlich!).

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Entscheidungsfall haben die durch die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verursachten Kursschwankungen den für den Kauf der vermieteten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungskredit in die Höhe getrieben und einen vorzeitigen Verkauf der Wohnung – mit Verlust – nach sich gezogen.

Das BFG führt zur Frage der Liebhaberei aus: Lässt die Prognoserechnung für den veranschlagten Zeitraum zwar einen Gesamtgewinn erwarten, wird die Vermietung aber vorzeitig mit Gesamtverlust beendet, ist zu unterscheiden, ob

1. die Vermietung aufgrund von „Unwägbarkeiten“ beendet wurde, dann liegt eine Einkunftsquelle vor oder
2. die Vermietung aus anderen Gründen abgebrochen wurde. Dann nimmt die Finanz Liebhaberei an.

Unwägbarkeiten

Unwägbarkeiten sind unerwartete Ereignisse, die von der Verwirklichung gewöhnlicher Geschäftsrisiken abzugrenzen sind. Im Entscheidungsfall blieb die Erhöhung des Kreditbetrages durch Kursschwankungen im normalen, Fremdwährungskrediten immanenten Bereich. Es lag keine Unwägbarkeit vor, weshalb die Vermietung als Liebhaberei einzustufen war.

Stand: 27. April 2017

Neuregelung der Grunderwerbsteuer seit 1.1.2016

Bei allen Übertragungen ist der Wert der Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert, die Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich beträgt der Steuersatz 3,5 % – außer es trifft eine Ausnahmeregelung zu, wie z. B. bei unentgeltlichem Erwerb, land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen, begünstigten Betriebsübertragungen.

Berechnung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann ermittelt werden durch:

• eine pauschale Berechnung
• den Immobilienpreisspiegel
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

Pauschale Berechnung

Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen ein Berechnungsprogramm auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/ zur Verfügung gestellt.

Hinweis: Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

Grundsätzlich gilt folgende Formel:

Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor
+
Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

Immobilienpreisspiegel

Ab 2017 muss der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich verwendet werden. Hier ist jeweils noch ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.

Unentgeltliche Erwerbe

Für unentgeltliche und für bestimmte andere Erwerbe gilt folgender Stufentarif:

Bei teilentgeltlichen Erwerben gilt der Stufentarif auch für den unentgeltlichen Teil.

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn durch mehrere Erwerbsvorgänge eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person anfällt.

Das heißt, es handelt sich um keinen getrennten Erwerbsvorgang, wenn z. B. Vater und Mutter jeweils die Hälfte von einem Haus der Tochter schenken.

Übertragung im Familienverband

Erwerbe innerhalb der Familie gelten immer als unentgeltlich und fallen daher immer unter die Staffelung. Darunter fällt die Übertragung einer Liegenschaft an

• den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
• den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
• einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie,
• ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner oder Geschwister,
• Nichten oder Neffen des Überträgers.

Begünstigte Betriebsübertragungen

Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag nun € 900.000,00.

Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden – jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen die Steuer vom einfachen Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %. Dazu zählen z. B. Übertragungen im Familienverband.

Stand: 27. April 2017

Ist der Stapel an Arbeit noch immer nicht kleiner, obwohl Ihr Arbeitstag schon wieder vorbei ist? Dann lesen Sie doch unsere Tipps für ein besseres Zeitmanagement.

Not-To-Do-Liste

Manche Tätigkeiten sind sehr zeitraubend, aber nicht unbedingt nötig (z. B. sollten Sie nicht ständig nachschauen, ob Sie neue Mails bekommen haben; machen Sie das nur zu fixen Zeiten und beantworten Sie dann alle auf einmal). Das klingt sehr einfach, kann aber sehr viel Zeit sparen.

Sinnvoll Prioritäten setzen

To-Do-Listen sind sehr hilfreich, aber man kann damit auch viel Zeit verschwenden. Gestalten Sie die Liste daher nach der sogenannten Eisenhower-Matrix:

• dringend und wichtig: sofort erledigen
• dringend, aber nicht wichtig: delegieren
• wichtig, aber nicht dringend: Termin fixieren
• nicht wichtig, nicht dringend: für heute vergessen

Alle dringenden, wichtigen Aufgaben müssen erledigt werden. Legen Sie einen Zeitpunkt fest, wann eine Arbeit beendet sein muss und brechen Sie die Tätigkeit (wenn möglich) ab. Vielleicht kann der Rest der Aufgabe delegiert werden?

Stand: 27. April 2017

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, und das Grundstück wird somit in die Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff „Werbungskosten“ Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 27. April 2017

Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können. Das Gesetz definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten). Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiel: Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden. Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 27. April 2017

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?

Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz 13 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. 

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Kurzfristige Grundstücksvermietung

Bisher mussten Vermieter grundsätzlich auch bei kurzfristiger Vermietung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, prüfen, ob der Mieter aus dieser Leistung fast vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

War dies nicht gegeben, war dieser Umsatz von der Umsatzsteuer befreit, und somit konnte der Vermieter für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem vermieteten Raum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen.

Vermietete ein Hotelbetreiber beispielsweise einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen, durfte der Hotelbetreiber für die Umsätze an die Privatpersonen nicht zur Steuerpflicht optieren, und damit war oft eine aufwendige Vorsteuerberichtigung erforderlich.

Seit 1.1.2017 zwingende Steuerpflicht

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken zwingend steuerpflichtig (Steuersatz 20 %), wenn der Unternehmer das Grundstück sonst

• nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

 verwendet.

Stand: 27. April 2017

Sie möchten Platz schaffen für Ihre neuen Unterlagen und fragen sich jetzt, wie lange Sie Ihre Belege aufbewahren müssen? Grundsätzlich beträgt die Frist sieben Jahre, aber es gibt auch andere Fristen zu beachten, wie z. B.:

• Unterlagen über Grundstücke: Für Unterlagen im Zusammenhang mit Grundstücken verlängert sich die Aufbewahrungsfrist auf 22 Jahre.
• Grundstückskauf: Beim Kauf eines Grundstücks sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, aufbewahrt werden (z. B. Kaufvertrag, Belege über Anwalts-/Notarkosten und Grunderwerbsteuer und alle Rechnungen zu später getätigten Investitionen). So können bei einem späteren Verkauf die tatsächlichen Anschaffungskosten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinnes angesetzt werden.
• Unterlagen als Beweismittel bei einem Gerichtsverfahren: Diese Fristen gelten nicht für Unterlagen, die für Gerichtsverfahren als Beweismittel dienen. Hier verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte und Arbeitsverträge sollten länger aufgehoben werden.

Betriebsprüfungen zehn Jahre zurück: Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis zehn Jahre zurück möglich sind. Deshalb ist es sinnvoll, die Unterlagen entsprechend lange aufzubewahren.

Stand: 27. April 2017

Verkauf im Privatvermögen

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird berechnet aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten).

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaf­fungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. 

Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden. (Das ist bei einer geringen Wertsteigerung sinnvoll. Es ist zu empfehlen, dass vorab eine Vergleichsrechnung erstellt wird.)

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Stand: 27. April 2017

Die Steuerreform trifft auch die Vermieter, die Gebäude für Wohnzwecke vermieten.

Daher sind mit 1.1.2016 auch in diesem Bereich einige Änderungen in Kraft getreten. Wir haben hier ein paar ausgewählte Fragen beantwortet. Zu den Neuerungen in der Grunderwerb- und Immobilienertragsteuer haben wir eigene Artikel verfasst.

Vermietung: Aufteilung Grund- und Gebäudewert laut Verordnung

Die Abschreibung darf nur vom Gebäudewert einer Immobilie berechnet werden. Daher muss der Wert der gesamten Immobilie in einen Gebäude- und einen Grundstückswert aufgeteilt werden. Wie die Aufteilung künftig aussehen wird, wird die neue Grundanteilsverordnung 2015 regeln, von dieser liegt derzeit allerdings nur ein Entwurf vor.

Verteilung von Instandhaltungsaufwendungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung konnten Instandhaltungsaufwendungen bisher freiwillig auf zehn Jahre verteilt werden. Diese Verteilung ist nun nur mehr auf 15 Jahre möglich. Das gilt für Ausgaben ab dem Jahr 2016. Bisherige Zehntelbeträge laufen unverändert weiter.

Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Instandsetzungsaufwendungen (wie beispielsweise Austausch der Fenster) nun zwingend auf 15 Jahre (bisher zehn Jahre) zu verteilen.

Auch alle bisherigen Instandsetzungsaufwendungen, bei denen eine 10-Jahres-Verteilung vorgenommen wurde, sind auf 15 Jahre zu verteilen.

Stand: 11. April 2016

Wenn Sie Immobilien besitzen, die Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, müssen Sie die Einnahmen daraus dem Finanzamt gegenüber erklären.

Eine eigene Einkunftsart, die sich nur mit Vermietung und Verpachtung beschäftigt, findet man im Einkommensteuergesetz.

Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“

Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ ist gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und den Einkünften aus Kapitalvermögen) nachrangig. Das heißt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur dann vor, wenn das Mietobjekt nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.

Beispiel: Vermietet eine GmbH ein Grundstück, so gehört dieses Grundstück zu ihrem Betriebsvermögen, und das Grundstück wird somit in der Bilanz der GmbH aufgenommen und der Gewinn durch doppelte Buchführung ermittelt. Die Mieterträge sind in diesem Fall Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Vermietet nun eine Privatperson und nicht eine GmbH dieses Grundstück, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Bilanzierung ist somit ausgeschlossen.

Ermittlung der Einkünfte

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Einnahmen sind also die Miete und eventuell die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter einnehmen.

Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen.

Stand: 11. April 2016

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros,  Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10% und welche 20 %?

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht.

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Neuer Steuersatz von 13 % nur für Beherbergung

Von der Vermietung für Wohnzwecke ist die Beherbergung zu unterscheiden. Zur Unterscheidung, ob eine Beherbergung oder eine Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt, ist der Verwendungszweck maßgeblich, d. h. bei einer Vermietung muss der Mieter den Mietgegenstand als Wohnung nutzen.

Für Beherbergungen gilt ab 1.5.2016 grundsätzlich der neue Steuersatz von 13 % (bisheriger Steuersatz: 10 %) – außer es trifft eine Übergangsregelung zu.

Was zählt zur Beherbergung?

Der Begriff Beherbergung umfasst nicht nur die reine Überlassung von Räumlichkeiten, sondern auch gewisse Leistungen für Touristen, wie die Betreuung

• der überlassenen Räumlichkeiten, wie z. B. Reinigung der Zimmer oder die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, Kühlung und Beleuchtung oder
• des Gastes selbst, z. B. Anbieten eines Frühstücks

Diese Dienstleistungen müssen dem Gast einen Aufenthalt ermöglichen, ohne dass er umfangreiche eigene Vorkehrungen treffen muss. Ein Indiz für die Beherbergung ist auch die kurzfristige Dauer der Vermietung.

Stand: 11. April 2016

Sie möchten Platz schaffen für Ihre neuen Unterlagen und fragen sich jetzt, wie lange Sie Ihre Belege aufbewahren müssen? Grundsätzlich beträgt die Frist sieben Jahre, aber es gibt auch andere Fristen zu beachten, wie z. B.

• Unterlagen über Grundstücke: Für Unterlagen im Zusammenhang mit Grundstücken verlängert sich die Aufbewahrungsfrist auf 22 Jahre.
• Grundstückskauf: Beim Kauf eines Grundstücks sollten alle Unterlagen, die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen, aufbewahrt werden (z. B. Kaufvertrag, Belege über Anwalts-/Notarkosten und Grunderwerbsteuer und alle Rechnungen zu später getätigten Investitionen). So können bei einem späteren Verkauf die tatsächlichen Anschaffungskosten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinnes angesetzt werden.
• Unterlagen als Beweismittel bei einem Gerichtsverfahren: Diese Fristen gelten nicht für Unterlagen, die für Gerichtsverfahren als Beweismittel dienen. Hier verlängert sich die Frist auf unbestimmte Zeit. Auch Unterlagen über Eigentums- oder Bestandsrechte und Arbeitsverträge sollten länger aufgehoben werden.

Betriebsprüfungen 10 Jahre zurück: Bitte beachten Sie, dass Betriebsprüfungen bis 10 Jahre zurück möglich sind. Daher ist es sinnvoll, die Unterlagen so lange aufzuheben.

Stand: 11. April 2016

Neuregelung der Grunderwerbsteuer seit 1.1.2016

Bei allen Übertragungen ist der Wert der Gegenleistung mindestens aber der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich beträgt der Steuersatz 3,5 % – außer es trifft eine Ausnahmeregelung zu, wie z. B. bei unentgeltlichem Erwerb, land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen, begünstigten Betriebsübertragungen.

Berechnung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann ermittelt werden durch:

• eine pauschale Berechnung
• den Immobilienpreisspiegel
• Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

Pauschale Berechnung

Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen ein Berechnungsprogramm auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/ zur Verfügung gestellt.

Hinweis: Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert.

Grundsätzlich gilt folgende Formel:

(anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor
+ Nutzfläche bzw. (anteilige) Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

Immobilienpreisspiegel

Im Jahr 2016 ist der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer zu verwenden (wenn im Spiegel eine vergleichbare Immobilie bewertet wird).

Ab 2017 muss der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich verwendet werden. Hier ist jeweils noch ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.

Unentgeltliche Erwerbe

Für unentgeltliche und für bestimmte andere Erwerbe gilt folgender Stufentarif:

Bei teilentgeltlichen Erwerben gilt der Stufentarif auch für den unentgeltlichen Teil.

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen.

Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn durch mehrere Erwerbsvorgänge eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person anfällt.

Das heißt, es handelt sich um keinen getrennten Erwerbsvorgang, wenn z. B. Vater und Mutter jeweils die Hälfte von einem Haus der Tochter schenken.

Übertragung im Familienverband

Erwerbe innerhalb der Familie gelten immer als unentgeltlich und fallen daher immer unter die Staffelung. Darunter fällt die Übertragung einer Liegenschaft an

• den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
• den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
• einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie,
• ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner oder Geschwister,
• Nichten oder Neffen des Überträgers.

Begünstigte Betriebsübertragungen

Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag nun € 900.000,00 (vor 1.1.2016 € 365.000,00). Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden – jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen die Steuer vom einfachen Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %, dazu zählen z. B. Übertragungen im Familienverband.

Auch bei Betriebsübertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen hat sich nichts Wesentliches geändert. Der Betriebsfreibetrag beträgt in diesen Fällen € 365.000,00.

Stand: 11. April 2016

Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann für Eigenheime und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden bis 1.000 m²) angewendet werden, die

• dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Ein Eigenheim darf aus nicht mehr als zwei Wohnungen bestehen, und die Eigentumswohnung muss eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes oder eine vergleichbare ausländische Wohnung sein. Es müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.

Beispiel: Zwei Söhne erben ein Haus. Nach der Einantwortung begründet A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz und bezahlt seinen Bruder aus. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann würde die Hauptwohnsitzbefreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar sein.

Herstellerbefreiung

Die Befreiung gilt für selbst hergestellte Gebäude, nicht jedoch für Grund und Boden. Treffen die Voraussetzungen für beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Die Herstellerbefreiung ist auch nicht anwendbar, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z. B. Vermietung, betriebliche Nutzung). Wird die Eigentumswohnung bzw. das Haus teilweise vermietet, ist bei einem Verkauf lediglich jener Teil von der Steuer befreit, der auf die nicht vermietete Fläche entfällt.

Die Befreiung steht auch nur dem Hersteller selbst zu.

Beispiel: Ein Gebäude wird unentgeltlich übertragen. Der Erwerber des Gebäudes möchte es verkaufen. Die Befreiung steht nicht zu.

Enteignungen und Tauschvorgänge

Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen und bestimmte Tauschvorgänge sind ebenfalls befreit.

Stand: 11. April 2016

Verkauf im Privatvermögen

Hinweis: Seit Jahresbeginn ist ein Inflationsabschlag nicht mehr möglich.

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % (bis 31.12.2015: 25 %) besteuert. Er wird berechnet aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten).

Weiters sind auch zu berücksichtigen: AfA, Teilabsetzbeträge und Instandsetzungsbeträge.

Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

Bei Anschaffungen vor dem 1.4.2002 beträgt die Steuer pauschal 18 % (bis 31.12.2015: 15 %) vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % (bis 1.1.2016: 3,5 %) vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle.

Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % (bis 1.1.2016 25 %) besteuert werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden. (Das ist bei einer geringen Wertsteigerung sinnvoll. Es ist zu empfehlen, dass vorab eine Vergleichsrechnung erstellt wird.).

Stand: 11. April 2016

Verluste bei Vermietung

Treten bei Ihrer Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können Sie diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus Ihrem Betrieb oder Ihrem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnen und sparen damit Einkommensteuer. Sollten Sie neben den Vermietungseinkünften keine positiven Einkünfte haben, so sind Ihre Verluste aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verloren, da sie nicht in das Folgejahr vortragsfähig sind.

Achtung: Bei dauernden Verlusten prüft die Finanz, ob Sie mit Ihrer Vermietung überhaupt Einkünfte erzielen wollen oder ob es sich um eine sogenannte „Liebhaberei“ handelt. Dies ist dann mit Rentabilitäts- bzw. Prognoserechnungen zu widerlegen. Werden Ihre negativen Einkünfte aus Vermietung als Liebhaberei eingestuft, so können Sie die angefallenen Verluste nicht mehr mit positiven Einkünften verrechnen.

Verluste beim Verkauf von Immobilien im Privatvermögen

Kommt es beim Verkauf von privaten Grundstücken im Kalenderjahr zu einem Gesamtverlust, konnte dieser bis 31.12.2015 zur Hälfte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Einkünfte mit dem Einkommensteuertarif besteuert werden (Option zur Regelbesteuerung).

Durch die Steuerreform wurde die Verlustausgleichsmöglichkeit bei privaten Grundstücksveräußerungen ab 2016 geändert. 60 % der Verluste können nun auf 15 Jahre aufgeteilt werden.

Alternative: Statt der Verteilung auf 15 Jahre, können die 60 % des Verlustes auch sofort im Entstehungsjahr ausgeglichen werden.

Verlustausgleich beim Verkauf von betrieblichen Immobilien

Verluste aus betrieblichen Grundstücksverkäufen müssen vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebs verrechnet werden. Das gilt für Betriebsgrundstücke, auf deren Wertsteigerung der besondere Steuersatz von 30 % anzuwenden ist.

Bleibt danach noch ein Verlust übrig, darf dieser bislang nur zur Hälfte mit anderen (tarifbesteuerten) Einkünften ausgeglichen werden. Hier sind ab 2016 auch 60 % des Verlustes abzugsfähig.

Diese Regelung gilt ab der Veranlagung für 2016.

Stand: 11. April 2016

Seit Jahresbeginn trifft auch die Vermieter die Einzelaufzeichnungs- und die Belegerteilungspflicht. Wird der Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechner ermittelt, müssen alle erfolgswirksamen Bargeschäfte einzeln festgehalten werden, z. B. durch Paragondurchschriften. Über die Barzahlung muss auch ein Beleg ausgestellt werden. Dies gilt unabhängig vom Jahresumsatz und vom Betrag der Barzahlung. Der Kunde muss den Beleg entgegennehmen und mitnehmen, bis er sich außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten befindet.

Die Registrierkassenpflicht gilt für Vermieter nicht. Eine Kasse muss daher nicht angeschafft werden.

Mindestangaben am Beleg

Der Beleg muss mindestens folgende Angaben enthalten: 

1. eindeutige Bezeichnung des liefernden oder leistenden Unternehmers oder desjenigen, der statt dem Unternehmer einen Beleg erteilen kann,
2. fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung des Geschäftsvorfalles einmalig vergeben wird,
3. Tag der Belegausstellung,
4. Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder Art und Umfang der sonstigen Leistungen und
5. Betrag der Barzahlung, wobei es genügt, wenn dieser Betrag aufgrund der Belegangaben rechnerisch ermittelbar ist.

Die Punkte 1 und 4 können auch durch Symbole oder Schlüsselzahlen ausgedrückt werden, wenn ihre eindeutige Bestimmung aus dem Beleg oder anderen Unterlagen ersichtlich ist.

Ist der Empfänger der Leistung bzw. Lieferung Unternehmer, können die im 4. Punkt geforderten Angaben auch in anderen Unterlagen enthalten sein, wenn auf diese Unterlagen im Beleg hingewiesen wird.

Der Unternehmer muss eine Durchschrift oder eine sonstige Zweitschrift anfertigen und aufbewahren.

Strafen

Hält sich der Unternehmer nicht an diese Verpflichtung, begeht er eine Finanzordnungswidrigkeit. Der Strafrahmen liegt in diesem Fall bei bis zu € 5.000,00. Bis zum Ende des ersten Halbjahres 2016 wird allerdings in bestimmten Fällen noch von einer Bestrafung abgesehen.

Beratung

Wenn Sie Barzahlungen entgegennehmen, vereinbaren Sie bitte sobald wie möglich einen Beratungstermin mit uns, dann informieren wir Sie gerne über alle neuen Bestimmungen.

Stand: 11. April 2016

Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten zur Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen abgezogen werden können.

Das Gesetz definiert „Werbungskosten“ als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen, z. B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes, Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand.

Vorwerbungskosten

Es können auch dann schon steuerlich abzugsfähige Werbungskosten vorliegen, wenn zum Zahlungszeitpunkt noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten).

Die künftige Vermietung muss jedoch mit ziemlicher Sicherheit feststehen (z. B. mit dem zukünftigen Mieter ist bereits ein bindender Vertrag abgeschlossen worden = Vermietungsabsicht).

Beispiel: Einen klassischen Fall der Vorwerbungskosten stellen Sanierungsaufwendungen dar. Sollten Sie ein bisher privat genutztes Gebäude zum Zwecke der Vermietung sanieren, sind diese Kosten bereits vor der Einnahmenerzielung abzugsfähig.

Vergebliche Werbungskosten

Vergebliche Aufwendungen sind Werbungskosten, wenn ein objektiv erkennbarer Zusammenhang mit der auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichteten Tätigkeit vorliegt. Voraussetzung ist, dass sich ernsthaft darum bemüht wird, Einnahmen zu erzielen. Nicht ausreichend ist eine reine Absichtserklärung.

Nachwerbungskosten

Auch nach der Beendigung der Vermietung können nachträgliche Werbungskosten anfallen, die durch den vorherigen Mieter hervorgerufen wurden.

Diese Aufwendungen sind auch abzugsfähig, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.

Beispiele der Nachwerbungskosten können sein: Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Beratungskosten oder Reparaturen.

Stand: 11. April 2016

Immobilienertragsteuer: Hauptwohnsitzbefreiung

Für das Bundesfinanzgericht (BFG) kommt es für die Frage, wo der Hauptwohnsitz des Verkäufers liegt, nicht allein darauf an, wo der Verkäufer amtlich gemeldet ist, sondern auch auf die tatsächlichen Verhältnisse.

In der konkreten Entscheidung des BFG wurden dem Verkäufer einer Wohnung Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen in Höhe von € 6.265,00 vorgeschrieben. Er brachte dagegen eine Beschwerde ein. Seiner Meinung nach hat es sich bei der verkauften Wohnung um seinen Hauptwohnsitz gehandelt.

Wo hatte er seinen Hauptwohnsitz?

Der Wohnungsverkäufer hatte gemeinsam mit seiner Mutter bis zum Jahr 2006 seinen amtlichen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung. Danach meldete er seinen amtlichen Hauptwohnsitz an der Adresse seiner Großmutter an.

Nach dem Tod seiner Mutter wurde ihm mit Einantwortungsbeschluss vom 16. Mai 2011 das Eigentumsrecht an der Wohnung übertragen. Er behielt seinen amtlichen Hauptwohnsitz bei den Großeltern bis März 2012. Von März bis September 2012 hatte er dann wieder seinen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung. Im August 2012 wurde die Wohnung von ihm verkauft.

Der Verkäufer gab an, dass er tatsächlich immer in dieser Wohnung gewohnt hatte und nicht bei seiner Großmutter. Seinen amtlichen Hauptwohnsitz verlegte er nur aus finanziellen Gründen, weil er zu diesem Zeitpunkt zu arbeiten begann und daher wären die Rückzahlungen für die Wohnbauförderung höher geworden. Seine Mutter hätte sich aber höhere Rückzahlungen nicht leisten können.

Er legte schriftliche Erklärungen von vier Nachbarn der Wohnung vor, die bestätigten, dass er an dieser Adresse durchgehend seinen Lebensmittelpunkt hatte. Auch der Großvater des Wohnungsverkäufers bestätigte dies.

Aus den vorgelegten Energieabrechnungen ging hervor, dass der Strom- und Wasserverbrauch nach dem Tod der Mutter niedriger war als zuvor, aber es gab durchgehend Strom- und Wasserverbrauch sowie Verbrauchskosten für die Heizung. Nach Meinung des Bundesfinanzgerichts sprachen die Energieabrechnungen daher für die Argumente des Verkäufers.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts

Das Finanzamt bezog sich bei der Beurteilung des Sachverhalts lediglich auf die behördliche Anmeldung des Wohnungsverkäufers. Nach Vorlage aller Beweise stellte das BFG allerdings fest, dass der Verkäufer durchgehend seinen Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung hatte. Der angegebene Grund für die Ummeldung war schlüssig, genauso wie die Aussagen des Großvaters und die (offenkundig fremden) Nachbarn. Deshalb lag für das Bundesfinanzgericht ein durchgehender Hauptwohnsitz vor. Der Verkauf der Wohnung war daher durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei.

Stand: 11. April 2016

Wohnungseigentümer müssen (in bestimmten Fällen) eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen bilden – die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklage wird für die Deckung von zukünftigen Instandhaltungsaufwendungen verwendet.

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) sind die Zahlungen an den Instandhaltungsfonds nicht als Werbungskosten absetzbar.

Bei außerbetrieblichen Einkünften, zu denen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören, gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Deshalb hat ein Vermieter jenen Teil der Mieteinnahmen, den er an den Instandhaltungsfonds überwiesen hat, auch als Werbungskosten berücksichtigt. Alle tatsächlichen Reparaturaufwendungen, die aus dem Instandhaltungsfonds finanziert wurden, sind nicht mehr als Werbungskosten berücksichtigt worden. Von der Behörde wurden die Werbungskosten aber nicht anerkannt.

Entscheidung

Das BFG gab der Behörde Recht. Die Begründung war,

• dass die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage mit der Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar übergehen,
• sie sind aber im Verwaltungsvermögen gebunden, über das der einzelne Wohnungseigentümer nicht allein verfügen kann.

Daher ist das BFG der Meinung, dass die geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten abgezogen werden können, wenn sie tatsächlich vom Verwalter ausgegeben werden.

Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof wurde in diesem Fall zugelassen, weil es noch keine höchstgerichtliche Entscheidung zu diesem Thema gibt.

Stand: 11. April 2016

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte im November letzten Jahres zu entscheiden, ob die Einkünfte (Verluste) aus der Vermietung eines Ferienhauses, das zeitweise auch für private Zwecke genutzt wird, in der Einkommensteuererklärung des Vermieters angegeben werden müssen oder nicht.

Der Steuerpflichtige machte neben Einkünften aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit auch Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses geltend, dadurch verminderte sich sein zu zahlender Steuerbetrag. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Es bezeichnete die Vermietung als Liebhaberei.

Was ist „Liebhaberei“?

Als Liebhaberei im steuerlichen Sinn werden Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich über einen längeren Zeitraum hinweg kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt.

Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen, außer es kann über eine absehbare Zeit hinweg ein Gesamtüberschuss erzielt werden.

Absehbar sind in diesem Fall:

• 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw.
• höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Anhand einer Prognoserechnung ist zu dokumentieren, dass die Vermietung eine Einkunftsquelle darstellt.

Hinweis: Die Liebhaberei-VO gilt nur bei Vorliegen von Verlusten bzw. Fehlen eines Gesamtüberschusses.

Prognoserechnung

Der VwGH hat in seinem Erkenntnis die Frage geprüft, wie die Fixkosten der Wohnung, die zum einen als Ferienwohnung vermietet, zum anderen selbst genutzt wird, in der Prognoserechnung zu berücksichtigen sind.

Vermietung: All jene Kosten, die aufgrund einer Vermietung entstehen, sind als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Selbstnutzung: Ausgaben, die durch die Selbstnutzung anfallen, dürfen nicht berücksichtigt werden.

Leerstehen der Wohnung: Die Fixkosten, die in der Zeit anfallen, in der das Ferienhaus leer steht, sind als gemischt veranlasst anzusehen und aufzuteilen, sofern weder die Eigennutzung noch die Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen ist.

Wenn, wie in diesem Fall, eine Selbstnutzung (an sich) jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung zu erfolgen.

Stand: 11. April 2016