Zunächst ist abzuklären, ob der Mietumsatz überhaupt umsatzsteuerpflichtig ist: Überschreitet der Umsatz eines Unternehmers nicht den Betrag von € 30.000 netto, so gilt er als Kleinunternehmer und muss für seine Leistungen keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Allerdings ist in diesem Fall auch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Dies kann von Vorteil sein, wenn ausschließlich Endverbraucher zum Kundenkreis zählen und keine nennenswerte Vorsteuer anfällt.
Werden jedoch Investitionen mit hohen Vorsteuerbeträgen durchgeführt, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, auf die Kleinunternehmerstellung zu verzichten, wodurch der Unternehmer der umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung unterliegt. Überschreiten die Umsätze hingegen € 30.000 netto, sind diese umsatzsteuerpflichtig, wobei unterschiedliche Umsatzsteuersätze zur Anwendung kommen können, wie etwa bei der Wohnraumvermietung und bei der Beherbergung.
Für die Unterscheidung zwischen Vermietung für Wohnzwecke und Beherbergung kommt es darauf an, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf die bloße Überlassung der Wohnung beschränkt oder ob sie darüber hinausgeht.
Beherbergung = 13% Umsatzsteuer
Beherbergung liegt vor, wenn zusätzlich zur reinen Überlassung der Wohnung auch andere Leistungen, wie etwa die Betreuung der überlassenen Räumlichkeiten, angeboten werden. Dazu zählen etwa die Reinigung der Räumlichkeiten, die Zurverfügungstellung und Reinigung von Bettwäsche und Handtüchern sowie die Beheizung, Kühlung und Beleuchtung des vermieteten Objekts. Für die Beherbergung sowie für die angeführten Nebenleistungen gilt einheitlich der ermäßigte Steuersatz von 13 %.
Wohnraumvermietung = 10% und 20% Umsatzsteuer
Bei der reinen Wohnraumvermietung kommt der ermäßigte Steuersatz von 10 % zur Anwendung. Auch Nebenleistungen wie Wasser oder Strom sind mit diesem Steuersatz zu verrechnen. Im Unterschied zur Beherbergung unterliegt jedoch die vom Vermieter verrechnete Wärme als Nebenleistung dem Normalsteuersatz von 20%. Auch im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung überlassene Garagen oder Abstellplätze für Fahrzeuge müssen mit dem Normalsteuersatz von 20% besteuert werden. Werden solche umsatzsteuerlich nicht begünstigten Nebenleistungen angeboten, muss das (unter Umständen pauschal verrechnete) Mietentgelt aufgeteilt und der jeweilige Umsatzsteuersatz angewendet werden, wodurch sich das Mietentgelt entsprechend ändern bzw. erhöhen kann.
Tipp: Bevor das Mietentgelt für eine Wohnung bekannt gegeben wird, sollte abgeklärt werden, um welche Form der Vermietung es sich handelt und welche Nebenleistungen angeboten werden. Daraus resultiert eine allfällige Umsatzsteuerpflicht.
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